'N Huurooreenkoms het verskillende aspekte. 'N Belangrike aspek hiervan is die verhuurder en die verpligtinge wat hy teenoor die huurder het. Die vertrekpunt met betrekking tot die verpligtinge van die verhuurder is “die genot wat die huurder op grond van die huurooreenkoms kan verwag”. Die verhuurder se verpligtinge hou immers nou verband met die regte van die huurder. In konkrete terme beteken hierdie vertrekpunt twee belangrike verpligtinge vir die verhuurder. Allereers die verpligting van artikel 7: 203 BW om die artikel aan die huurder beskikbaar te stel. Boonop geld 'n onderhoudsverpligting op die verhuurder, of met ander woorde die regulering van gebreke in artikel 7: 204 van die Nederlandse burgerlike wetboek. Wat presies beide verpligtinge van die verhuurder beteken, word agtereenvolgens in hierdie blog bespreek.
Die beskikbaarstelling van die gehuurde eiendom
Wat die verhuurder se eerste primêre verpligting betref, bepaal artikel 7: 203 van die Nederlandse wetboek dat die verhuurder verplig is om die huureiendom aan die huurder beskikbaar te stel en in die mate te laat vir die ooreengekome gebruik. Die ooreengekome gebruik het byvoorbeeld betrekking op huur van:
- (onafhanklike of nie-selfstandige) woonruimte;
- besigheidsruimte, in die sin van winkelruimte;
- ander besigheidsruimte en kantore soos beskryf in Artikel 7: 203a BW
Dit is belangrik om in die huurkontrak duidelik te beskryf watter gebruik deur partye ooreengekom is. Die antwoord op die vraag of die verhuurder sy verpligting nagekom het, hang immers af van wat die partye in die huurooreenkoms beskryf het met betrekking tot die bestemming van die gehuurde eiendom. Dit is dus belangrik om nie net die bestemming, of ten minste die gebruik, in die huurkontrak te noem nie, maar ook om meer in detail te beskryf wat die huurder op grond daarvan kan verwag. In hierdie konteks gaan dit byvoorbeeld oor die basiese fasiliteite wat nodig is om die gehuurde eiendom op 'n spesifieke manier te gebruik. Byvoorbeeld, vir die gebruik van 'n gebou as winkelruimte, kan die huurder ook die beskikbaarheid van 'n toonbank, vaste rakke of afskermingsmure bepaal, en heeltemal verskillende vereistes vir 'n huurruimte, byvoorbeeld bedoel vir die opberging van afvalpapier of afvalmetaal kan in hierdie konteks gestel word.
Onderhoudsverpligting (verstekvereffening)
In die konteks van die tweede hoofverpligting van die verhuurder bepaal artikel 7: 206 van die Nederlandse burgerlike wetboek dat die verhuurder verplig is om gebreke te herstel. Wat deur 'n gebrek verstaan moet word, word verder uiteengesit in artikel 7: 204 van die burgerlike wetboek: 'n gebrek is 'n voorwaarde of kenmerk van die eiendom, waardeur die eiendom nie die huurder die genot kan bied wat hy op die basis van die huurooreenkoms. Volgens die Hooggeregshof behels genot meer as net die toestand van die gehuurde eiendom of die materiële eiendomme daarvan. Ander omstandighede wat genot beperk, kan ook 'n gebrek in die sin van artikel 7: 204 BW vorm. Kyk in hierdie konteks byvoorbeeld na die verwagte toeganklikheid, toeganklikheid en voorkoms van die gehuurde eiendom.
Alhoewel dit 'n breë term is wat alle omstandighede omvat wat die genot van die huurder beperk, moet die verwagtinge van die huurder nie die verwagtinge van 'n gemiddelde huurder oortref nie. Met ander woorde, dit beteken dat die huurder nie meer as 'n goed onderhoude eiendom kan verwag nie. Daarbenewens sal verskillende kategorieë huurvoorwerpe volgens regspraak elk hul eie verwagtinge verhoog.
In elk geval is daar geen gebrek as die huurobjek nie aan die huurder die verwagte genot verskaf nie as gevolg van:
- 'n omstandigheid wat aan die huurder toegeskryf kan word op grond van fout of risiko. Geringe gebreke in die gehuurde eiendom in die lig van die wettige risikoverspreiding is byvoorbeeld vir die huurder se rekening.
- 'N Toestand wat persoonlik met die huurder verband hou. Dit kan byvoorbeeld 'n baie lae toleransieperk ten opsigte van normale lewensgeluide van ander huurders insluit.
- 'N Werklike versteuring deur derde partye, soos verkeersgeraas of geraasoorlas van 'n terras langs die gehuurde eiendom.
- 'N Bewering sonder 'n daadwerklike versteuring, synde 'n situasie waarin byvoorbeeld 'n buurman van die huurder slegs daarop aanspraak maak dat hy 'n reg het om deur die huurder se tuin te beskik, sonder om dit werklik te gebruik.
Sanksies in geval van verbreking van die verpligtinge deur die verhuurder
As die verhuurder nie in staat is om die gehuurde eiendom betyds, ten volle of glad nie beskikbaar te stel nie, is daar 'n tekortkoming van die verhuurder. Dieselfde geld as daar 'n gebrek is. In beide gevalle hou die tekortkoming sanksies in vir die verhuurder en gee dit aan die huurder 'n aantal bevoegdhede in hierdie konteks, soos die eis van:
- Compliance. Die huurder kan dan van die verhuurder eis om die gehuurde eiendom betyds beskikbaar te stel, volledig of hoegenaamd, of om die gebrek reg te stel. Solank die huurder nie vereis dat die verhuurder herstel moet word nie, mag die verhuurder egter nie die gebrek regstel nie. As die middel egter onmoontlik of onredelik is, hoef die verhuurder dit nie te doen nie. Indien die verhuurder daarenteen die herstel weier of dit nie betyds doen nie, kan die huurder die gebrek self regstel en die koste daarvan van die huur aftrek.
- Vermindering van die huur. Dit is 'n alternatief vir die huurder as die gehuurde eiendom nie betyds of ten volle deur die verhuurder beskikbaar gestel word nie, of as daar 'n gebrek is. Vermindering van die huur moet van die hof of die huurbeoordelingskomitee geëis word. Die eis moet binne 6 maande nadat die huurder die gebrek aan die verhuurder gerapporteer het, ingedien word. Vanaf daardie oomblik sal die huurverlaging ook in werking tree. As die huurder egter toelaat dat hierdie tydperk verval, word sy aanspraak op huurverlaging verminder, maar sal dit nie verval nie.
- Beëindiging van die huurooreenkoms indien huur nie genot heeltemal onmoontlik maak nie. As 'n gebrek wat die verhuurder nie hoef te herstel nie, byvoorbeeld omdat remedie onmoontlik is of uitgawes vereis wat in die gegewe omstandighede nie redelikerwys van hom verwag kan word nie, maar wat die genot dat die huurder kan verwag heeltemal onmoontlik maak, beide die huurder die verhuurder die huurkontrak oplos. In beide gevalle kan dit gedoen word deur 'n buitengeregtelike verklaring. Dikwels stem egter nie alle partye saam met die ontbinding nie, sodat regstappe nog gevolg moet word.
- Vergoeding. Hierdie eis is slegs aan die huurder te danke as die tekortkoming, soos die aanwesigheid van 'n gebrek, ook aan die verhuurder toegeskryf kan word. Dit is byvoorbeeld die geval as die gebrek ontstaan het nadat hy die huurkontrak aangegaan het en aan die verhuurder toegeskryf kan word omdat hy byvoorbeeld nie voldoende onderhoud aan die gehuurde eiendom gedoen het nie. Maar ook, as daar reeds 'n sekere gebrek was toe die huurkontrak aangegaan is en die verhuurder op daardie stadium daarvan bewus was, moes dit geweet het of die huurder in kennis gestel het dat die huur nie die gebrek het nie.
Is u as huurder of verhuurder betrokke by die dispuut of die verhuurder aan die voorwaardes voldoen? Of wil u meer weet oor byvoorbeeld die instel van sanksies teen die verhuurder? Kontak dan Law & More. ons vaste eiendomsadvokate is kundiges in die huurreg en bied u graag regshulp of advies. Of u nou huurder of verhuurder is, by Law & More ons neem 'n persoonlike benadering en saam met u sal ons u situasie hersien en die (opvolg) strategie bepaal.