Wat is jou regte?
Elke huurder het die reg, het twee belangrike regte: die reg op lewensgenieting en die reg op huurbeskerming. Waar ons die eerste reg van die huurder bespreek het in verband met die verpligtinge van die verhuurder, het die tweede regter van die huurder in 'n aparte blog gekom oor huurbeskerming.
Daarom sal nog 'n interessante vraag in hierdie blog bespreek word: watter ander regte het die huurder? Die reg op lewensgenot en die reg op huurbeskerming is nie die enigste regte wat die huurder teen die verhuurder het nie. Die huurder is byvoorbeeld ook geregtig op 'n aantal regte in die konteks van oordrag van die eiendom wat nie kruishuur en en onderverhuring oorskry nie. Beide regte word agtereenvolgens in hierdie blog bespreek.
Die oordrag van die eiendom kruis nie die huur nie
Paragraaf 1 van artikel 7: 226 van die Nederlandse burgerlike wetboek, wat van toepassing is op huurders van woon- en handelsruimte, lui die volgende:
"Die oordrag van die eiendom waarop die huurooreenkoms betrekking het (...) deur die verhuurder dra die regte en verpligtinge van die verhuurder oor van die huurooreenkoms aan die verkryger. "
Vir die huurder beteken hierdie artikel eerstens dat die oordrag van eienaarskap van die gehuurde eiendom, byvoorbeeld deur verkoop deur die verhuurder aan 'n ander, nie die huurooreenkoms beëindig nie. Daarbenewens kan die huurder eise teen die verhuurder se regsopvolger stel, noudat hierdie regsopvolger die regte en verpligtinge van die verhuurder aanvaar. Vir die vraag watter eise die huurder dan presies het, is dit belangrik om eers vas te stel watter regte en verpligtinge van die verhuurder op sy regsopvolger oorgaan.
Volgens paragraaf 3 van Artikel 7: 226 van die Burgerlike Wetboek is dit in die besonder die regte en verpligtinge van die verhuurder wat direk verband hou met die gebruik van die gehuurde eiendom teen teenprestasie wat deur die huurder betaal moet word, dit wil sê die huur. Dit beteken dat die eise wat die huurder teen die verhuurder se regsopvolger kan maak, in beginsel verband hou met sy twee belangrikste regte: die reg op lewensgenot en die reg op huurbeskerming.
Dikwels maak die huurder en die verhuurder egter ook ander ooreenkomste in die huurooreenkoms in terme van ander inhoud en teken dit in klousules aan. 'n Algemene voorbeeld is 'n klousule rakende die huurder se voorkoopreg. Alhoewel dit nie die huurder geregtig maak op aflewering nie, impliseer dit wel 'n verpligting van die verhuurder om aan te bied: die verhuurder sal eers die gehuurde eiendom aan die huurder te koop moet aanbied voordat dit aan 'n ander wettige opvolger verkoop kan word.
Sal die volgende verhuurder ook gebonde wees aan hierdie klousule teenoor die huurder? In die lig van die saak wet, dit is nie die geval nie. Dit bepaal dat 'n voorkoopreg van die huurder nie direk met die huur verband hou nie, sodat die klousule rakende die koopreg van die gehuurde eiendom nie oorgaan op die wettige opvolger van die verhuurder nie. Dit is slegs anders as dit 'n koopopsie van die huurder gaan en die bedrag wat periodiek aan die verhuurder betaal moet word, sluit ook 'n element van vergoeding vir die uiteindelike verkryging in.
Onderverhuring
Daarbenewens bepaal artikel 7: 227 van die burgerlike wetboek die volgende met betrekking tot die regte van die huurder:
“Die huurder is gemagtig om die gehuurde eiendom geheel of gedeeltelik in gebruik aan iemand anders te gee, tensy hy moes aanneem dat die verhuurder redelike besware teen die gebruik van die ander persoon sou hê.”
In die algemeen is dit duidelik uit hierdie artikel dat die huurder die reg het om die hele of 'n gedeelte van die gehuurde eiendom aan 'n ander persoon te onderverhuur. In die lig van die tweede deel van Artikel 7: 227 van die Burgerlike Wetboek, kan die huurder egter nie tot onderhuur voortgaan as hy redes het om te vermoed dat die verhuurder hierteen beswaar sal maak nie. In sommige gevalle is die verhuurder se beswaar duidelik, byvoorbeeld as 'n onderverhuringsverbod by die huurooreenkoms ingesluit is. In daardie geval word onderverhuring deur die huurder nie toegelaat nie.
As die huurder dit in elk geval doen, kan daar 'n boete in ruil wees. Hierdie boete moet dan gekoppel word aan die verbod op onderverhuring in die huurooreenkoms en gebonde wees aan 'n maksimum bedrag. Byvoorbeeld, die onderverhuring van 'n kamer van 'n Air B&B kan op hierdie manier in die huurkontrak verbied word, wat dikwels die geval blyk te wees.
In hierdie konteks is artikel 7: 244 van die Burgerlike Wetboek ook belangrik vir die onderverhuur van woonruimte, wat bepaal dat die huurder van woonruimte nie toegelaat word om die hele woonruimte uit te verhuur nie. Dit geld nie vir 'n deel van 'n leefruimte, soos 'n kamer nie. Met ander woorde, die huurder is in beginsel vry om 'n woonruimte gedeeltelik aan 'n ander te onderverhuur.
In beginsel het die onderhuurder ook die reg om in die gehuurde eiendom te bly. Dit geld ook indien die huurder self die gehuurde eiendom moet ontruim. Artikel 7: 269 van die Nederlandse Burgerlike Wetboek maak immers voorsiening dat die verhuurder kragtens wet sal voortgaan om te onderverhuur, selfs al is die hoofhuurooreenkoms beëindig. Die volgende voorwaardes moet egter vir die doeleindes van hierdie artikel nagekom word:
- Onafhanklike leefruimte. Met ander woorde, 'n leefruimte met eie toegang en eie noodsaaklike geriewe, soos 'n kombuis en 'n badkamer. Slegs 'n kamer word dus nie as 'n onafhanklike leefruimte gesien nie.
- Onderhuurooreenkoms. Om 'n ooreenkoms tussen die huurder en die huurder te wees wat voldoen aan die vereistes vir 'n huurooreenkoms, soos beskryf in artikel 7: 201 van die burgerlike wetboek.
- Huurooreenkoms het betrekking op die huur van woonruimte. Met ander woorde, die hoofhuurooreenkoms tussen die huurder en die verhuurder moet verband hou met die huur en verhuring van ruimte waarop die wettige woonruimtebepalings van toepassing is.
As die bogenoemde bepalings nie nagekom word nie, het die huurder nog geen reg om die eienaar van die verhuurder die reg te eis om in die gehuurde eiendom te bly nadat die hoofhuurooreenkoms tussen die huurder en die verhuurder beëindig is nie. onvermydelik vir hom. As die verhuurder wel aan die voorwaardes voldoen, moet hy rekening hou met die feit dat die verhuurder na ses maande teen die huurder kan begin om die onderverhuring en ontruiming van die verhuring te beëindig.
Net soos woonruimte, kan kommersiële ruimte ook deur die huurder onderverhuur word. Maar hoe hou die onderhuurder verband met die verhuurder in hierdie geval, as die huurder nie gemagtig was om dit te doen nie of die gehuurde eiendom moet ontruim? Vir 2003 was daar 'n duidelike onderskeid: die verhuurder het niks met die onderhuurder te doen gehad nie omdat die onderhuurder slegs 'n regsverhouding met die huurder gehad het. Die onderhuurder het gevolglik ook geen regte en dus 'n eis teen die verhuurder gehad nie.
Sedertdien het die wet op hierdie punt verander en bepaal dat indien die hoofhuurooreenkoms tussen huurder en verhuurder eindig, die huurder na die belange en posisie van die onderhuurder moet omsien deur byvoorbeeld die onderhuurder by die verrigtinge met die verhuurder. Maar as die hoofhuurooreenkoms ná die verrigtinge steeds beëindig word, sal die regte van die onderhuurder ook eindig.
Is u 'n huurder en het u vrae rakende hierdie blog? Kontak dan Law & More. Ons advokate is kundiges op die gebied van huurregte en gee u graag advies. Hulle kan u ook wettig help indien u huurgeskil regsgedinge sou veroorsaak.