Elke huurder het die reg, het twee belangrike regte: die reg op lewensgenieting en die reg op huurbeskerming. Waar ons die eerste reg van die huurder bespreek het in verband met die verpligtinge van die verhuurder, het die tweede regter van die huurder in 'n aparte blog gekom oor huurbeskerming. Daarom sal nog 'n interessante vraag in hierdie blog bespreek word: watter ander regte het die huurder? Die reg tot verblyfreg en die reg op huurbeskerming is nie die enigste regte wat die huurder op die verhuurder het nie. Die huurder is byvoorbeeld ook geregtig op 'n aantal regte in die konteks van die oordrag van die eiendom wat nie huur en onderverhuring oorskry nie. Albei regte word opeenvolgend in hierdie blog bespreek.
Die oordrag van die eiendom kruis nie die huur nie
Paragraaf 1 van artikel 7: 226 van die Nederlandse burgerlike wetboek, wat van toepassing is op huurders van woon- en handelsruimte, lui die volgende:
"Die oordrag van die eiendom waarop die huurooreenkoms betrekking het (...) deur die verhuurder dra die regte en verpligtinge van die verhuurder oor van die huurooreenkoms aan die verkryger. "
Vir die huurder beteken hierdie artikel allereers dat die oordrag van eienaarskap van die gehuurde eiendom, byvoorbeeld deur die verhuurder aan 'n ander, nie die huurooreenkoms beëindig nie. Verder kan die huurder eise teen die regsopvolger van die verhuurder aanvoer, noudat hierdie regsopvolger die regte en verpligtinge van die verhuurder aanvaar. Vir die vraag oor watter eise presies die huurder dan het, is dit belangrik om eers vas te stel watter regte en verpligtinge van die verhuurder aan sy regsopvolger oordra. Volgens paragraaf 3 van artikel 7: 226 van die burgerlike wetboek is dit veral die regte en verpligtinge van die verhuurder wat direk verband hou met die gebruik van die gehuurde eiendom teen vergoeding wat deur die huurder betaal moet word, dit wil sê die huur. Dit beteken dat die bewerings wat die huurder teen die regsopvolger van die verhuurder kan aanvoer, in beginsel verband hou met sy twee belangrikste regte: die reg op verblyfgenot en die reg op huurbeskerming.
Dikwels maak die huurder en die verhuurder egter ook ander ooreenkomste in die huurooreenkoms wat ander inhoud betref en teken dit in klousules aan. 'N Algemene voorbeeld is 'n klousule rakende die voorkoopreg van die huurder. Alhoewel dit nie die huurder tot lewering geregtig is nie, hou dit die verpligting in van die verhuurder om aan te bied: die verhuurder moet eers die gehuurde eiendom aan die huurder te koop aanbied voordat dit aan 'n ander regsopvolger verkoop kan word. Sal die volgende verhuurder ook gebonde wees aan hierdie klousule teenoor die huurder? In die lig van die regspraak is dit nie die geval nie. Dit bepaal dat die voorkoopreg van die huurder nie direk verband hou met die huur nie, sodat die klousule rakende die koopreg van die gehuurde eiendom nie op die wettige opvolger van die verhuurder oorgaan nie. Dit is net anders as dit gaan oor 'n koopopsie van die huurder en die bedrag wat gereeld aan die verhuurder betaal moet word, bevat ook 'n vergoedingselement vir die uiteindelike verkryging.
Onderverhuring
Daarbenewens bepaal artikel 7: 227 van die burgerlike wetboek die volgende met betrekking tot die regte van die huurder:
“Die huurder is gemagtig om die gehuurde eiendom geheel of gedeeltelik in gebruik aan iemand anders te gee, tensy hy moes aanneem dat die verhuurder redelike besware teen die gebruik van die ander persoon sou hê.”
Oor die algemeen blyk dit duidelik uit hierdie artikel dat die huurder die reg het om die gehuurde eiendom geheel of gedeeltelik aan 'n ander persoon te onderverhuur. In die lig van die tweede deel van artikel 7: 227 van die burgerlike wetboek, kan die huurder egter nie voortgaan om onderverhuring te onderneem as hy redes het om te vermoed dat die verhuurder hierteen beswaar sal maak nie. In sommige gevalle is die beswaar van die verhuurder duidelik, byvoorbeeld as 'n verbod op onderverhuring by die huurooreenkoms ingesluit is. In daardie geval is die verhuring deur die huurder nie toegelaat nie. As die huurder dit in elk geval doen, kan daar 'n boete in ruil wees. Hierdie boete moet dan gekoppel word aan die verbod op onderverhuring in die huurooreenkoms en tot 'n maksimum bedrag gebind word. Die onderverhuring van 'n kamer vanaf 'n Air B&B kan op hierdie manier byvoorbeeld in die huurkontrak verbied word, wat dikwels die geval blyk te wees.
In hierdie konteks is artikel 7: 244 van die Burgerlike Wetboek ook belangrik vir die onderverhuring van woonruimte, wat bepaal dat die huurder van die woonruimte nie die hele woonruimte mag verhuur nie. Dit is nie van toepassing op 'n deel van 'n leefruimte, soos 'n kamer nie. Met ander woorde, die huurder is in beginsel vry om 'n woonruimte gedeeltelik aan 'n ander te onderverhuur. In beginsel het die onderhuurder ook die reg om in die gehuurde eiendom te bly. Dit geld ook indien die huurder self die gehuurde eiendom moet ontruim. Immers, artikel 7: 269 van die Nederlandse burgerlike wetboek bepaal dat die verhuurder sal voortgaan om onderverhuur deur die wet, selfs al is die hoofhuurooreenkoms beëindig. Aan die volgende voorwaardes moet egter voldoen word vir die doeleindes van hierdie artikel:
- Onafhanklike leefruimte. Met ander woorde, 'n leefruimte met eie toegang en eie noodsaaklike geriewe, soos 'n kombuis en 'n badkamer. Slegs 'n kamer word dus nie as 'n onafhanklike leefruimte gesien nie.
- Onderhuurooreenkoms. Om 'n ooreenkoms tussen die huurder en die huurder te wees wat voldoen aan die vereistes vir 'n huurooreenkoms, soos beskryf in artikel 7: 201 van die burgerlike wetboek.
- Huurooreenkoms het betrekking op die huur van woonruimte. Met ander woorde, die hoofhuurooreenkoms tussen die huurder en die verhuurder moet verband hou met die huur en verhuring van ruimte waarop die wettige woonruimtebepalings van toepassing is.
As die bogenoemde bepalings nie nagekom word nie, het die huurder nog geen reg om die eienaar van die verhuurder die reg te eis om in die gehuurde eiendom te bly nadat die hoofhuurooreenkoms tussen die huurder en die verhuurder beëindig is nie. onvermydelik vir hom. As die verhuurder wel aan die voorwaardes voldoen, moet hy rekening hou met die feit dat die verhuurder na ses maande teen die huurder kan begin om die onderverhuring en ontruiming van die verhuring te beëindig.
Net soos woonruimte, kan kommersiële ruimte ook deur die huurder onderverhuur word. Maar hoe hou die huurder in hierdie geval verband met die verhuurder as die huurder nie daartoe gemagtig is nie of die gehuurde eiendom moet ontruim? Vir 2003 was daar 'n duidelike onderskeid: die verhuurder het niks met die huurder te doen gehad nie, omdat die huurder slegs 'n regsverhouding met die huurder gehad het. As gevolg hiervan het die verhuurder ook geen regte gehad nie en dus 'n eis teen die verhuurder. Sedertdien het die wet op hierdie punt verander en bepaal dat indien die hoofhuurooreenkoms tussen huurder en verhuurder beëindig word, die huurder na die belange en posisie van die huurder moet omsien deur byvoorbeeld by die huurder in te gaan in die verrigtinge met die verhuurder. Maar as die hoofhuurooreenkoms steeds beëindig word na die verrigtinge, sal die regte van die huurder ook eindig.
Is u 'n huurder en het u vrae rakende hierdie blog? Kontak dan Law & More. Ons advokate is kundiges op die gebied van huurregte en gee u graag advies. Hulle kan u ook wettig help indien u huurgeskil regsgedinge sou veroorsaak.