Ingevolge Nederlandse reg mag jy, as reël, onderhandelinge afbreek sonder om enigiets te betaal. Aanspreeklikheid ontstaan slegs indien die afbreek van onderhandelinge onaanvaarbaar is, tipies omdat die ander party tereg daarop kon staatmaak dat 'n kontrak gesluit word, en selfs dan slaag 'n eis vir vermorste koste baie meer dikwels as 'n eis vir verlore wins.
Talks ran for months, everyone assumed the deal was done, and then one side walks away. Below we explain when breaking off becomes wrongful under the Dutch Civil Code (BW) and Supreme Court case law, what the disappointed party can claim, and how you prevent the question from arising.
Is onderhandelende partye reeds aan mekaar gebonde?
Ja, tot 'n mate. Van die oomblik dat jy begin onderhandel, is jy in 'n regsverhouding wat deur redelikheid en billikheid beheers word, waarin elke party die ander se geregverdigde belange in ag moet neem.
This has been settled law since the Supreme Court’s Baris/Riezenkamp judgment of 15 November 1957. Articles 6:2 and 6:248 BW carry the principle through the law of obligations.
That relationship can create a duty to disclose information the other side clearly needs, and it can prevent a party from negotiating with others while suggesting exclusivity. It also limits simply walking away.
Wanneer is dit onregmatig om onderhandelinge te verbreek?
Verbreking is slegs onregmatig indien dit onaanvaarbaar sou wees, óf as gevolg van die ander party se geregverdigde vertroue dat 'n kontrak gesluit sou word, óf as gevolg van ander omstandighede van die saak. Die Hooggeregshof noem dit 'n streng standaard wat terughoudendheid van die hof vereis.
Die reël kom uit die Hooggeregshof se uitspraak van 12 Augustus 2005 in CBB/JPO ( ECLI:NL:HR:2005:AT7337 ). Die hof moet in ag neem die mate waarin die party wat die onderhandeling beëindig het, tot die vertroue bygedra het, daardie party se eie belange, en enige onvoorsiene veranderinge tydens die onderhandelinge. Wat tel, is die situasie op die oomblik van die onderhandeling, gesien teen die hele verloop van die onderhandelinge.
Drie dinge volg uit daardie bewoording, en hulle beslis die meeste gevalle.
- Vryheid is die beginpunt. 'n Party mag afbreek. Die teleurgestelde party moet wys hoekom hierdie spesifieke breuk die lyn oorskry, nie andersom nie.
- Vertroue moet geregverdig wees. Om te hoop dat die transaksie sal sluit, is nie genoeg nie. Die vertroue moet een wees wat die ander party se eie gedrag redelik gemaak het.
- Die oomblik van afbreek word in konteks beoordeel. 'n Party wat afbreek omdat die mark verander het, is in 'n ander posisie as een wat afbreek omdat 'n beter aanbod ingekom het, nadat die ander kant meegedeel is dat die transaksie gesluit is.
Wat neem howe in ag?
Die regspraak hang sterk af van die feite, maar 'n patroon herhaal. Omstandighede wat ten gunste van die teleurgestelde party gewek het, sluit in ooreenkoms oor alle noodsaaklike punte met slegs formaliteite uitstaande, 'n gesamentlik voorbereide finale konsep, 'n party wat aangemoedig word om te begin werk of koste aan te gaan voor ondertekening, en versekering oor die uitkoms.
Omstandighede wat die teenoorgestelde weeg, sluit in oop punte oor prys of omvang, 'n uitdruklike voorbehoud, 'n party wat bekend was dat hy met ander onderhandel het, en 'n verandering in die onderliggende feite, soos finansiering wat deur die mat val of 'n permit wat geweier word.
An example to illustrate: a supplier who, at the buyer’s request, starts producing custom parts after the final draft has been agreed and only the signature is missing stands much stronger than a supplier who invested on its own initiative while the price was still under discussion.
Wat is die drie fases van onderhandeling?
Die Nederlandse praktyk gebruik steeds die drie fases uit die Hooggeregshof se Plas/Valburg-uitspraak van 18 Junie 1982. In die eerste fase mag jy vrylik afbreek, in die tweede mag jy afbreek, maar moet jy dalk die ander party se koste betaal, en in die derde fase mag afbreek onaanvaarbaar wees.
| Fase | Waar die onderhandelinge staan | Gevolg van afbreek |
|---|---|---|
| eerste | Vroeë gesprekke, niks afgehandel nie | Vry om te breek; elke party dra sy eie koste |
| tweede | Gesprekke vorder, maar geen geregverdigde vertroue op 'n kontrak nie | Vry om af te breek, maar die ander party se koste moet moontlik terugbetaal word |
| derde | Die ander party kon tereg aanvaar dat 'n kontrak sou voortspruit | Onderhandelinge kan onaanvaarbaar wees: skadevergoeding, wat verlore wins kan insluit, of 'n bevel om voort te gaan met onderhandelinge |
Bestaan die tweede fase nog steeds?
Daardie vraag word gedebatteer. CBB/JPO noem nie Plas/Valburg nie en stel 'n enkele streng standaard eerder as 'n gegradeerde een. Sommige outeurs lees dit as die einde van die tweede fase. Ander wys daarop dat CBB/JPO slegs 'n eis vir verlore wins betref het, dus sê dit niks oor 'n eis vir koste nie.
In die praktyk gaan laer howe voort om onderhandelingskoste in geskikte gevalle toe te ken, gebaseer op redelikheid en billikheid eerder as op die streng CBB/JPO-toets. Die praktiese les is dat 'n eis vir koste 'n duidelik beter kans het as 'n eis vir verlore wins. Moenie die twee argumenteer asof hulle saamstaan of val nie.
Wat kan jy eis as die ander kant afbreek?
Jy kan jou onderhandelingskoste eis, in uitsonderlike gevalle verlore wins, of 'n bevel dat die ander party voortgaan met onderhandel. In elke geval dra jy die bewyslas.
- Onderhandelingskoste (die negatiewe belang): eksterne adviseurs, behoorlike ondersoek, ingenieurs- of ontwerpwerk, reis. Hierdie eis slaag meestal, veral wanneer fakture wys wat gedoen is en wanneer.
- Verlore wins (die positiewe belang): wat jy sou verdien het as die kontrak gesluit was. Dit vereis die derde fase en dus die volle streng standaard. Dit word selde toegeken.
- 'n Bevel om voort te gaan met onderhandelinge: die hof kan die partye terug na die tafel beveel, indien nodig in summiere verrigtinge (kort geding) en gerugsteun deur 'n boete (dwangsom). Dit is 'n werklike remedie waar die ander party maneuvreer eerder as om werklik te onttrek, maar dit kan nie 'n kontrak tot stand bring nie.
Omdat die bewyslas op jou rus, beslis die onderhandelingsrekord die saak: notules, gedateerde konsepte, e-posse wat bevestig wat tydens 'n vergadering ooreengekom is, en enige boodskap waarin die ander kant vertroue oor die uitkoms uitgespreek het.
'n Eis vir skadevergoeding verjaar vyf jaar na die dag wat volg op die dag waarop u bewus geword het van beide die skade en die aanspreeklike party (Artikel 3:310 BW). In die praktyk is die bewys die eintlike beperking: 'n onderhandelingslêer verloor vinnig waarde sodra die betrokke persone aanbeweeg het.
Hoe kan jy 'n dispuut oor die skeiding vermy?
Maak van die begin af skriftelik duidelik dat geen party gebonde is totdat 'n kontrak onderteken is nie, en kom vooraf ooreen wie watter koste dra. Byna al die risiko kan vermy word met dokumente wat 'n uur neem om voor te berei.
Gebruik 'n bespreking, en gebruik dit behoorlik
'n Voorbehoud, soos onderhewig aan goedkeuring van die raad, onderhewig aan finansiering, onderhewig aan bevredigende omsigtigheidsondersoek of onderhewig aan kontrak, verhoed dat geregverdigde vertroue in die eerste plek ontstaan. Drie reëls maak die verskil tussen 'n voorbehoud wat werk en een wat nie werk nie.
Eerstens, stel dit skriftelik aan die begin, nie sodra die gesprekke moeilik raak nie. Tweedens, herhaal dit in die korrespondensie, want 'n voorbehoud wat in die eerste vergadering gemaak is en nooit weer genoem word nie, verloor krag soos die gesprekke vorder. Derdens, tree konsekwent daarmee op. 'n Party wat sê die ooreenkoms is onderhewig aan goedkeuring deur die direksie terwyl hulle die ander kant aansê om materiaal te begin bestel, ondermyn sy eie voorbehoud.
Stel 'n voornemebrief in plek
'n Kort voornemende brief moet duidelik aandui watter dele bindend is en watter nie. Dit moet sê dat geen party gebonde is totdat 'n getekende kontrak bestaan nie, dat elke party sy eie koste dra, en dat enige party te eniger tyd kan onttrek.
Waar vertroulikheid of eksklusiwiteit ooreengekom word, kan daardie klousules bindend gemaak word terwyl die res nie is nie. Daardie kombinasie is normaal en afdwingbaar.
Stem ooreen oor koste voordat dit aangegaan word
Waar een party gevra word om tydens die gesprekke te belê, byvoorbeeld in 'n ontwerp, 'n loodsprojek of 'n opname, kom skriftelik ooreen wat met daardie koste gebeur indien geen kontrak volg nie. 'n Onderbrekingsfooi of kostedelingsreëling is goedkoper as 'n dispuut oor fases. Dit verander 'n debat oor regsleerstukke in 'n kwessie van rekenkunde.
What should you check as the party left behind?
Secure the evidence first, then set out your costs, and only then choose your goal: reimbursement, resumption of talks or damages. Your claim for damages becomes time-barred five years after you knew of the damage and the liable party (Article 3:310 BW).
- Secure drafts, minutes and the message chain before people leave and mailboxes are cleared.
- Note the moment at which each open point, especially price and scope, was settled.
- Collect the invoices for costs you incurred, and show which were incurred at the other party’s request.
- Check whether a reservation (such as “subject to board approval”) was made and repeated.
- Decide on one realistic goal; a demand that asks for everything at once is easier to reject.
- If the other party is stalling rather than withdrawing, consider summary proceedings for an order to continue negotiating.
What should you check as the party breaking off?
Check whether you created justified reliance, and break off as early as possible once you know the deal will not go ahead. The longer you wait, the more costs the other side incurs.
- Did you make a written reservation at the start, and did you repeat it?
- Did you encourage the other side to start work or incur costs before signing?
- Was agreement reached on all essential points, with only formalities outstanding?
- Has something changed, such as financing or a permit, that explains your decision?
- Send a factual, reasoned letter, and consider offering to share costs incurred at your request.
What can we do for you when negotiations are broken off?
As kontrak prokureur we advise both the party left with the costs of a failed deal and the party that wants to withdraw, in Dutch and in English.
- We assess your negotiation file against the CBB/JPO standard and tell you which claim it supports.
- We draft the demand letter for negotiation costs or the reasoned letter breaking off talks.
- We start summary proceedings for an order to continue negotiating, with a penalty payment.
- We bring or defend a claim for damages before the district court.
- We draft letters of intent with binding confidentiality, exclusivity and cost clauses.
Opsomming
- Jy mag in beginsel onderhandelinge afbreek; aanspreeklikheid is die uitsondering.
- Verbreking is slegs onregmatig indien dit onaanvaarbaar is, hoofsaaklik as gevolg van die ander party se geregverdigde vertroue op 'n kontrak (CBB/JPO, 2005).
- 'n Eis vir onderhandelingskoste slaag meer dikwels as 'n eis vir verlore wins.
- Die teleurgestelde party dra die bewyslas, dus die onderhandelingsrekord beslis die saak.
- 'n Duidelike bespreking, 'n voornemebrief en 'n kostereëling voorkom die meeste geskille.
Algemene vrae
Kan jy eenvoudig wegstap van onderhandelinge?
As a rule, yes. Breaking off is only wrongful if it would be unacceptable given the other party’s justified reliance that a contract would result, or given other circumstances. The Supreme Court calls that a strict standard requiring restraint (ECLI:NL:HR:2005:AT7337).
Moet jy die ander kant se koste betaal?
Sometimes, and considerably more often than you would owe lost profit. If negotiations had progressed far and the other party incurred costs with your knowledge or at your encouragement, a court can order you to reimburse those costs.
Kan 'n hof jou dwing om die kontrak te sluit?
No. A court cannot create a contract, but it can order the parties to continue negotiating, if necessary in summary proceedings with a penalty payment attached.
Maak 'n voornemebrief jou gebonde?
That depends on what it says. It can be non-binding, binding, or, most commonly, binding only on confidentiality, exclusivity and costs. Never leave it silent on the point.
Hoe lank het jy om 'n eis in te dien?
A claim for damages becomes time-barred five years after the day following the day you became aware of both the damage and the party liable (Article 3:310 BW). In practice the evidence is the real constraint.
