Twee entrepreneurs kan byna identiese persele in dieselfde straat huur, vir ongeveer dieselfde prys. Tog kan hul regsposisie en die beskerming wat die wet hulle bied, enorm verskil. Daardie verskil hang nie af van wat die partye op papier sit nie, maar van die aard van die gebruik. Die Nederlandse huurreg erken twee afsonderlike regimes vir kommersiële persele: Artikel 7:290 van die Nederlandse Burgerlike Wetboek (DCC) en Artikel 7:230a DCC. Beide is grootliks verpligte reg, wat beteken dat die partye nie bloot daarvan kan afwyk nie. Die korrekte regime is dus nie 'n kontraktuele keuse nie, maar 'n regsfeit wat volg uit hoe die perseel werklik gebruik word. Om kommersiële huurkontrakte vroegtydig te verstaan, kan jou help om duur foute te vermy.
Entrepreneurs wat nie weet watter regime op hulle van toepassing is nie, loop die risiko om kennisgewingstydperke te mis, nie beskermende regte te gebruik nie, of 'n kontrak te teken wat hul posisie onnodig verswak. Hierdie artikel verduidelik hoe die twee regimes verskil en hoe jy kan bepaal watter regime op jou situasie van toepassing is.
Wat is 7:290 kommersiële ruimte?
Artikel 7:290 van die DCC beskerm huurders van wat die wet kleinhandel-sakepersele noem. Dit is kommersiële ruimte wat toeganklik is vir die publiek en gebruik word vir die direkte verskaffing van goedere of dienste aan verbruikers op die plek. Die wet gee as voorbeelde 'n winkel, 'n restaurant of kafee, 'n wegneemete-ete, 'n handwerkbesigheid met 'n publiek-gerigte verkoopsarea, en 'n hotel of kampeerterrein.
Kenmerkende voorbeelde
Tipiese 7:290-ruimtes is die bakkery met 'n winkelarea aan die voorkant, die klereboetiek, die haarkapper, die fietshersteller met 'n vertoonlokaal, die wegneemete-restaurant en die hotel. Wat hulle gemeen het, is dat die publiek die perseel betree om 'n goed of diens daar te bekom, op daardie oomblik.
Die kernkenmerk: openbare toeganklikheid en voorsiening op die plek
Die mees beslissende kriterium is die kombinasie van twee elemente: die perseel is toeganklik vir die publiek en die verskaffing van die produk of diens vind ter plaatse plaas. 'n Stoorpakhuis wat agter die winkel geleë is, val dus nie onder 7:290 nie, selfs al is dit dieselfde huurder. Dieselfde geld vir kantoorruimte bo 'n winkel, tensy daardie kantoorruimte ook as 'n verkooppunt funksioneer.
Wat is 7:230a kommersiële ruimte?
Artikel 7:230a DCC is die residuele kategorie. Alle kommersiële ruimte wat nie residensieel is nie en nie binne die definisie van Artikel 7:290 val nie, val outomaties onder hierdie regime. Dit sluit in kantore, stoorsale, verspreidingsentrums, fabrieke, parkeerplekke, die oefenkamers van professionele persone (prokureurs, fisioterapeute, argitekte) en vertoonlokale sonder direkte verkoop aan die publiek ter plaatse.
Die verskil in beskerming is beduidend. Terwyl die 7:290-regime die huurder uitgebreide huurbeskerming bied, bied die 7:230a-regime slegs beperkte beskerming teen uitsetting. Onder laasgenoemde regime het die huurder geen reg op voortsetting van die huurkontrak nie, maar kan uitsetting via die subdistrikshof met tot drie jaar uitstel.
Die vyf praktiese verskille in 'n oogopslag
1. Huurbeskerming
Vir 7:290 kommersiële ruimte geld statutêre termynbeskerming. Die huurkontrak word in beginsel vir vyf jaar gesluit, met 'n verlenging van 'n verdere vyf jaar. Gedurende daardie tydperk kan die verhuurder die huurkontrak slegs op uitputtende statutêre gronde beëindig. Die huurder kan verlenging via die subdistrikshof afdwing. Vir 7:230a kommersiële ruimte is daar geen vergelykbare termynbeskerming nie. Die huurkontrak eindig soos die partye ooreengekom het.
2. beëindiging
Die verhuurder van 7:290 kommersiële ruimte mag slegs op die gronde wat volledig in die wet gelys word, beëindig, soos dringende persoonlike gebruik of volgehoue swak huurooreenkoms. Vir 7:230a kommersiële ruimte is beëindiging in beginsel vry van formele gronde en die verhuurder hoef nie 'n rede te vermeld nie. Die huurder kan slegs uitstel van uitsetting versoek. 'n Gedetailleerde bespreking van die gronde vir beëindiging kan in deel 2 van hierdie reeks gevind word.
3. Huurhersiening
Vir 7:290 kommersiële ruimte, kan enige party, nadat die ooreengekome huurperiode verstryk het, die subdistrikshof versoek om die huur aan te pas by die gemiddelde huur van vergelykbare kommersiële ruimte in die omgewing oor die afgelope vyf jaar (Art. 7:303 DCC). Daardie prosedure vereis 'n kundige opinie. Vir 7:230a kommersiële ruimte bestaan hierdie reg nie. Die partye is gebonde aan wat hulle kontraktueel ooreengekom het, gewoonlik 'n indeksklousule.
4. Kontrakduur
Die 7:290-regime het statutêre minimum termyne: in beginsel vyf plus vyf jaar. Korter termyne is slegs moontlik met die goedkeuring van die subdistrikshof. Vir 7:230a-kommersiële ruimte is daar geen statutêre minimum termyne nie. Die partye is vry om 'n kontrak vir een jaar, drie jaar of enige ander duur te sluit.
5. Afwyking van die wet
Vir 7:290 kommersiële ruimte word afwyking van die meeste statutêre beskermingsbepalings tot nadeel van die huurder slegs toegelaat indien die subdistrikshof dit goedgekeur het. Dit is 'n sterk waarborg. Vir 7:230a kommersiële ruimte is daar veel meer kontrakteervryheid. Die partye kan baie reëlings self bepaal, binne die perke van redelikheid en billikheid.
Twyfelagtige gevalle: gemengde gebruik en grensgevalle
Gemengde gebruik: die oorheersende doeltoets
In die praktyk kom gemengde gebruik gereeld voor: die huurder bedryf 'n winkel aan die voorkant en gebruik die agterste helfte van die perseel as stoorplek. Regspraak los dit op met die oorheersende doeltoets: die gebruik wat werklik heers, bepaal die toepaslike regime. Indien die winkelarea die hart van die besigheid vorm en die stoorplek ondergeskik is, val die hele gehuurde eiendom onder Artikel 7:290 DCC.
Uitstalruimte sonder direkte verkope, webwinkel met afhaalpunt, oefening by die huis
'n Uitstalruimte waar kliënte produkte besigtig, maar dit nie dadelik kan koop nie, val in beginsel buite Artikel 7:290. Daar is immers geen direkte voorsiening ter plaatse nie. Vir 'n webwinkel met 'n afhaalpunt is die posisie meer genuanceerd: as kliënte hul bestellings afhaal, maar geen aankope ter plaatse doen nie, is die verkooppunt afwesig. 'n Tuispraktyk van 'n selfstandige fisioterapeut wat 'n deel van hul huis as 'n behandelkamer gebruik, sal gewoonlik ook nie as 7:290-ruimte geklassifiseer word nie.
In geval van twyfel beslis die hof uiteindelik op grond van die werklike gebruik en die bedoeling van die partye met die aangaan van die ooreenkoms. 'n Kontraktuele klassifikasie ('dit is nie 7:290-ruimte nie') bind die hof nie indien die werklike gebruik die teendeel bewys nie.
Wat beteken dit vir jou kontrak?
Eerstens: teken die beoogde gebruik noukeurig en konkreet in die huurkontrak aan. Dit voorkom daaropvolgende geskille oor die toepaslike regime. Tweedens: kontroleer of die ROZ-model wat die verhuurder gebruik, by u situasie pas. Die ROZ-model vir 7:290-ruimte verskil wesenlik van die model vir 7:230a-ruimte, en die verkeerde model kan tot onverwagte gevolge lei. Derdens: 'n kontraktuele klassifikasie wat van die werklike gebruik afwyk, het geen bindende effek op die statutêre regime nie, maar kan u posisie in verrigtinge beïnvloed.
Laat jou huurkontrak hersien in geval van twyfel voordat jy teken. Dit is makliker en goedkoper om 'n kontraktuele keuse vooraf te bespreek as om agterna in die hof te moet uitwei oor watter regime van toepassing is.
Gevolgtrekking
Die verskil tussen 7:290 en 7:230a kommersiële ruimte is geen formaliteit nie. Dit bepaal die mate waarin jy as huurder beskerm word, hoe lank jy geregtig is op jou ligging, wanneer die verhuurder die huurkontrak kan beëindig en of jy die huurgeld kan laat hersien. Die regime volg verpligtend uit die werklike gebruik en is dus een van die mees deurslaggewende faktore in enige kommersiële huurverhouding.
Die korporatiewe advokate van Law & More help u graag om u huurkontrak te assesseer, die toepaslike regime te bepaal en u posisie in onderhandelinge of geskille te beskerm. Kontak ons gerus vir 'n inleidende vergadering sonder enige verpligting.
Algemene vrae
Wat is die verskil tussen 7:290 en 7:230a kommersiële ruimte?
Artikel 7:290 DCC beskerm huurders van publiek toeganklike kommersiële persele waar goedere of dienste direk verskaf word, soos winkels en gasvryheidslokale. Artikel 7:230a DCC is die oorblywende kategorie vir alle ander kommersiële persele, soos kantore en stoorsale. Die 7:290-regime bied aansienlik meer huurbeskerming.
Val 'n kantoor onder 7:290 of 7:230a DCC?
'n Kantoor val in beginsel onder 7:230a DCC. Kantore is gewoonlik nie toeganklik vir die publiek as 'n verkooppunt nie en daar is geen direkte verskaffing van goedere of dienste aan verbruikers op die plek nie. Die huurder van 'n kantoor het dus minder huurbeskerming as die huurder van 'n winkel.
Kan ek as huurder kies watter regime van toepassing is?
Nee. Die regime volg verpligtend uit die werklike gebruik van die gehuurde eiendom. Die partye kan in die kontrak ooreenkom dat 'n spesifieke regime van toepassing is, maar indien die werklike gebruik anders bewys, kan 'n hof daardie klassifikasie tersyde stel.
Watter huurreëling is van toepassing op 'n stoorplek gekombineer met 'n winkel?
Indien die winkelarea die oorheersende element is en die berging 'n ondergeskikte funksie het, is Artikel 7:290 DCC van toepassing op die hele gehuurde eiendom. Dit is die sogenaamde oorheersende doeltoets. In geval van twyfel is dit raadsaam om regsadvies in te win.
Meer uit hierdie reeks oor kommersiële huurreg
Hierdie artikel is deel van ons driedelige reeks oor kommersiële huurreg. Lees ook die ander dele:
