Hoe raak die Corona-krisis besigheidsruimtehuurkontrakte?
Die hele wêreld beleef tans op 'n ondenkbare skaal 'n krisis. Dit beteken dat regerings ook buitengewone maatreëls moet tref. Die skade wat hierdie situasie aangerig het en sal aanhou, kan enorm wees. Die feit is dat niemand tans in staat is om die omvang van die krisis te beoordeel nie, en ook nie hoe lank dit gaan duur nie. Ongeag die situasie, die huurkontrakte van besigheidspersele is steeds van krag. Dit laat verskeie vrae ontstaan. In hierdie artikel wil ons 'n paar vrae beantwoord wat by huurders of verhuurders van 'n sakeperseel kan ontstaan.
Die betaling van die huur
Moet u nog die huur betaal? Die antwoord op hierdie vraag hang af van die omstandighede van die saak. In elk geval moet twee situasies onderskei word. Eerstens, sakepersele wat nie meer vir besigheidsdoeleindes gebruik mag word nie, soos restaurante en kafees. Tweedens is daar winkels wat nog oop kan wees, maar wat self kies om hul deure te sluit.
Die huurder is verplig om huur te betaal op grond van die huurooreenkoms. Indien dit nie gebeur nie, is dit 'n kontrakbreuk. Nou ontstaan die vraag, kan daar force majeure wees? Miskien is daar ooreenkomste in die huurooreenkoms oor die omstandighede waaronder force majeure kan geld. Indien nie, is die wet van toepassing. Die wet bepaal dat daar force majeure is as die huurder nie verantwoordelik gehou kan word vir nie-nakoming nie; met ander woorde, dit is nie die huurder se skuld dat hy nie die huur kan betaal nie.
Dit is onduidelik of die versuim om die verpligtinge na te kom as gevolg van die koronavirus lei tot force majeure. Aangesien daar geen presedent hiervoor is nie, is dit moeilik om te oordeel wat die uitslag in hierdie saak sal wees. Wat wel 'n rol speel, is die gereeld gebruikte ROZ (Real Estate Council) kontrak in hierdie tipe huurverhouding. In hierdie kontrak is 'n eis vir huurvermindering as standaard uitgesluit. Die vraag is of 'n verhuurder in die huidige situasie redelikerwys hierdie standpunt kan handhaaf.
As die huurder verkies om sy winkel te sluit, sal die situasie anders wees. Daar is egter tans geen verpligting daarvoor nie; die werklikheid is dat daar minder besoekers is en dus minder wins. Die vraag is of die omstandigheid ten koste van die huurder moet wees. Dit is nie moontlik om 'n duidelike antwoord op hierdie vraag te gee nie, want elke situasie is anders. Dit moet van geval tot geval beoordeel word.
Onverwagte omstandighede
Beide die huurder en die verhuurder kan hom op onvoorsiene omstandighede beroep. Oor die algemeen is 'n ekonomiese krisis verantwoordbaar namens die entrepreneur, hoewel dit in die meeste gevalle anders kan wees as gevolg van die korona-krisis. Die maatreëls wat deur die regering ingestel is, kan ook in ag geneem word. ’n Eis gebaseer op onvoorsiene omstandighede gee die geleentheid om die huurkontrak deur die hof te laat wysig of nietig te verklaar.
Dit is moontlik in die geval dat 'n huurder nie meer redelikerwys tot voortsetting van die ooreenkoms gehou kan word nie. Volgens die parlementêre geskiedenis moet 'n regter met selfbeheersing oor hierdie aangeleentheid optree. Ons is ook nou in 'n situasie dat howe ook gesluit is: dit sal dus nie maklik wees om vinnig 'n uitspraak te kry nie.
Tekort aan die gehuurde eiendom
Die huurder kan 'n vermindering in die huur of vergoeding eis in geval van 'n tekortkoming. 'n Gebrek aan toestand van die eiendom of enige ander toestand lei daartoe dat die huurgenot wat 'n huurder by die aanvang van die huurooreenkoms geregtig was nie geniet nie. ’n Tekort kan byvoorbeeld wees: konstruksiefoute, ’n lekkende dak, skimmel en onvermoë om ’n uitbuitingspermit te bekom weens die afwesigheid van ’n nooduitgang.
Howe is oor die algemeen nie gretig om te oordeel dat daar 'n omstandigheid is wat vir die rekening van die verhuurder moet wees nie. In elk geval, swak besigheid as gevolg van die afwesigheid van 'n publiek is nie 'n omstandigheid wat aan die verhuurder gehef behoort te word nie. Dit is deel van die entrepreneuriese risiko. Wat ook 'n rol speel, is dat die gehuurde eiendom in baie gevalle steeds gebruik kan word. Daarom lewer meer restaurante af of laat hulle maaltye afhaal as 'n alternatief.
Die uitbuiting verpligting
Die meeste huurkontrakte van besigheidspersele bevat 'n bedryfsplig. Dit beteken dat die huurder die huurperseel moet huur. In spesiale omstandighede kan die verpligting tot uitbuiting uit die wet spruit, maar dit is nie altyd die geval nie. Byna alle eienaars van sake- en kantoorpersele maak gebruik van die ROZ-modelle. Die algemene bepalings wat met die ROZ-modelle verband hou, lui dat die huurder die gehuurde ruimte “effektief, volledig, behoorlik en persoonlik” sal gebruik. Dit beteken dat die huurder onderhewig is aan 'n bedryfsplig.
Tot dusver is daar geen algemene regeringsmaatreël in Nederland wat die sluiting van 'n winkelsentrum of kantoorruimte beveel nie. Die regering het egter aangekondig dat alle skole, eet- en drinkplekke, sport- en fiksheidsklubs, saunas, seksklubs en koffiewinkels landwyd tot verdere kennisgewing gesluit moet bly. Indien 'n huurder op bevel van die regering verplig word om die gehuurde eiendom te sluit, sal die huurder nie daarvoor aanspreeklik wees nie.
Dit is 'n omstandigheid wat, volgens die huidige nasionale situasie, die huurder nie aanspreeklik gehou moet word nie. Ingevolge die algemene bepalings is die huurder ook verplig om regeringsinstruksies te volg. As werkgewer is hy ook verplig om 'n veilige werksomgewing te verseker. Hierdie verpligting ontstaan deur nie die werknemers bloot te stel aan die risiko van besmetting van koronavirus nie. Onder hierdie omstandighede kan die verhuurder nie die huurder dwing om te werk nie.
Weens gesondheidsorg van personeel en / of kliënte sien ons dat huurders self ook verkies om die gehuurde eiendom vrywillig te sluit, selfs al is die regering nie opdrag gegee om dit te doen nie. In die huidige omstandighede glo ons dat verhuurders nie in staat sal wees om 'n eis in te dien vir die nakoming van die verpligting, die betaling van boetes of skadevergoeding nie. Op grond van rasionaliteit en billikheid, sowel as die verpligting om die skade aan die kant van die huurder soveel as moontlik te beperk, vind ons dit moeilik om voor te stel dat 'n verhuurder beswaar sal maak teen 'n (tydelike) sluiting.
Verskillende gebruik van die gehuurde eiendom
Kos- en drankondernemings is tans gesluit. Dit is egter steeds toegelaat om kos op te tel en af te lewer. 'N Huurooreenkoms bied egter meestal 'n streng doelbeleid; wat maak afhaal anders as 'n restaurant. As gevolg hiervan kan 'n huurder strydig met die huurooreenkoms optree en boetes moontlik verbeur.
In die huidige situasie het elkeen die plig om sy of haar skade soveel as moontlik te beperk. Deur oor te skakel na 'n afhaal- / afleweringsfunksie, voldoen die huurder daaraan. Onder hierdie omstandighede is dit in alle redelikheid moeilik om die standpunt te verdedig dat dit strydig is met die kontraktuele doel. In werklikheid is dit waarskynlik dat 'n verhuurder 'n eis op die huurder het as die huurder nie alles in sy vermoë doen om sy besigheid aan die gang te hou om die huur te kan betaal nie.
Gevolgtrekking
Met ander woorde, almal is verplig om hul skade soveel as moontlik te beperk. Die regering het reeds verreikende maatreëls aangekondig om ondernemers te help en hul finansiële druk te verminder. Dit word aanbeveel om die moontlikhede van hierdie maatreëls te gebruik. As 'n huurder weier om dit te doen, kan dit moeilik beskou word om die verliese aan die verhuurder oor te dra. Dit geld ook andersom. Intussen het politici ook 'n beroep op verhuurders gedoen om die huur gedurende die komende periode te modereer, sodat die risiko gedeel word.
Alhoewel die huurder en verhuurder 'n kontraktuele verhouding met mekaar het en die beginsel van ''n transaksie is 'n ooreenkoms'. Ons beveel aan om met mekaar te praat en na die moontlikhede te kyk. Die huurder en verhuurder kan mekaar dalk in hierdie uitsonderlike tye ontmoet. Terwyl die huurder geen inkomste het weens die sluiting nie, gaan die verhuurder se uitgawes ook voort. Dit is in almal se belang dat beide besighede hierdie krisis oorleef en oorkom.
Op hierdie manier kan die huurder en die verhuurder ooreenkom dat die huur tydelik gedeeltelik betaal sal word en die tekort sal ingehaal word wanneer die besigheidsperseel heropen word. Ons moet mekaar help waar moontlik en boonop baat verhuurders nie by bankrot huurders nie. ’n Nuwe huurder is immers nie maklik in hierdie tye te vinde nie. Watter keuse jy ook al maak, moenie oorhaastige besluite neem nie en laat ons jou adviseer oor die moontlikhede.
Kontak Ons
Omdat die huidige situasie so onvoorspelbaar is, kan ons ons voorstel dat dit baie vrae vir u kan opwek. Ons hou die ontwikkeling dop en hou u op hoogte van die jongste stand van sake. As u enige vrae het oor hierdie artikel, moet asseblief nie huiwer om advokate van Law & More.
