Gebreke in kommersiële persele: wie herstel dit en wanneer kan jy die huur verminder?

Indien u kommersiële perseel 'n gebrek het, moet die verhuurder dit in beginsel op u versoek herstel, en u kan 'n huurvermindering eis vir die tydperk waarin die gebrek u gebruik van die perseel beperk. Die hoofuitsondering is u huurkontrak: die meeste kommersiële huurkontrakte skuif 'n groot deel van die onderhoud na die huurder, en dit word grootliks toegelaat.

Wanneer is daar 'n gebrek in die regsgeding?

'n Gebrek (defek) is enige toestand of eienskap van die perseel, of enige ander omstandigheid wat nie aan die huurder toegeskryf kan word nie, wat verhoed dat die perseel jou die genot gee wat jy geregtig was om te verwag toe jy die huurkontrak aangegaan het (Artikel 7:204 van die Nederlandse Burgerlike Wetboek, BW).

Die definisie is breër as fisiese skade soos 'n lekkende dak of 'n gebreekte verhittingstelsel. 'n Omstandigheid buite die perseel kan ook 'n gebrek wees, byvoorbeeld ernstige oorlas van bouwerk waarvoor die verhuurder verantwoordelik is. Wat saak maak, is of die genot wat jy redelikerwys kon verwag, benadeel word.

Nie elke terugslag is 'n gebrek nie. Normale slytasie as gevolg van gewone gebruik is nie, en dit is ook nie 'n probleem wat jy self veroorsaak het nie. Steurnis deur derde partye wat geen reg op die perseel eis nie, soos inbrekers of lawaaierige verbygangers, is ook nie 'n gebrek ingevolge Artikel 7:204(3) BW nie; in daardie geval moet jy self teen daardie derde partye optree.

Wat jy kan verwag, hang ook af van wat ooreengekom is. As jy 'n gebou gehuur het, wetende dat dit oud was en opgeknap moes word, kan jy nie later die standaard van 'n nuwe gebou eis nie.

Wie moet die gebrek herstel: die verhuurder of jy?

Ingevolge die hoofreël van Artikel 7:206 BW, moet die verhuurder gebreke op u versoek herstel. Dit geld tensy herstel onmoontlik is of uitgawes vereis wat nie redelikerwys van die verhuurder verwag kan word in die omstandighede nie.

Die verhuurder kan nie die verpligting ontduik deur bloot na die koste te wys nie. Die vraag is of die koste buite verhouding is tot die huur en die waarde van die perseel, nie of die herstelwerk duur is nie.

Klein herstelwerk is 'n uitsondering. Ingevolge Artikel 7:217 BW is klein herstelwerk vir die huurder se rekening. Vir behuising lys 'n regeringsbesluit wat as 'n klein herstelwerk tel; vir kommersiële persele bepaal gewoonte en die huurkontrak dit. Dink aan die vervanging van 'n gebreekte deurhandvatsel, 'n ligskakelaar of 'n beskadigde plint. Die grens tussen 'n klein herstelwerk vir jou en groot onderhoud vir die verhuurder is nie altyd skerp nie en lei dikwels tot bespreking.

Hoe verander standaard huurtermyne dit?

Kommersiële huurkontrakte is byna altyd gebaseer op die standaardmodelle van die Nederlandse Eiendomsraad (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ). Die algemene bepalings van hierdie modelle verskuif baie onderhoudsverpligtinge van die verhuurder na die huurder, soos interne onderhoud, die onderhoud van installasies en die vervanging van onderdele wat verslyt.

Dit word grootliks toegelaat. Die statutêre reëls oor gebreke in Artikels 7:206 tot 7:208 BW is nie verpligtend vir kommersiële persele nie, dus kan die partye anders ooreenkom. Twee belangrike beperkings geld. Eerstens, ingevolge Artikel 7:209 BW, kan die verhuurder nie van aanspreeklikheid onttrek vir gebreke wat hy geken het of moes geken het toe die huurkontrak gesluit is nie. Tweedens kan 'n klousule tersyde gestel word indien dit onaanvaarbaar is volgens die standaarde van redelikheid en billikheid om daarop staat te maak.

Of u perseel gereguleer word as kleinhandelruimte (Artikel 7:290 BW) of as ander kommersiële ruimte (Artikel 7:230a BW) verander dit nie. Daardie onderskeid is hoofsaaklik van belang vir beëindigingsbeskerming en huurhersiening. Lees meer in ons artikel oor watter regime op u kommersiële perseel van toepassing is.

Lees die algemene bepalings sorgvuldig deur voordat u teken, en kyk watter weergawe van die ROZ-model en watter onderhoudskedule van toepassing is. Dit verskil dikwels van kontrak tot kontrak.

Wat kan jy doen as die verhuurder nie 'n gebrek herstel nie?

Rapporteer die gebrek skriftelik en, indien die verhuurder nie optree nie, stuur 'n formele kennisgewing van wanbetaling (ingebrekestelling). Daardie kennisgewing gee die verhuurder 'n redelike tydperk om die herstelwerk uit te voer en bepaal wat u sal doen indien die tydperk sonder resultaat verloop.

Beskryf die gebrek so konkreet as moontlik, voeg foto's en, indien relevant, 'n kundige se verslag by. Hou kopieë van alle korrespondensie. Die kennisgewing van wanbetaling is belangrik vir twee van u remedies, vergoeding en selfherstel, want dit hang af van die verhuurder se wanbetaling.

Huurvermindering

Indien 'n gebrek u genot van die perseel verminder, is u geregtig op 'n proporsionele huurvermindering vir die tydperk waarin die gebrek bestaan ​​(Artikel 7:207 BW). Die vermindering weerspieël die verhouding tussen die genot wat u werklik het en die genot wat u sonder die gebrek sou gehad het.

Die vermindering vereis nie 'n kennisgewing van wanbetaling nie, maar dit vereis wel dat die verhuurder van die gebrek bewus is. Jy is nie geregtig op 'n vermindering vir die tydperk voordat jy die gebrek aan die verhuurder gerapporteer het nie, tensy die verhuurder reeds daarvan geweet het. Daarom moet jy elke gebrek skriftelik en sonder versuim aanmeld.

Anders as residensiële huurders, kan kommersiële huurders nie na die Huurtribunaal (Huurcommissie) gaan nie. Indien u en die verhuurder nie oor die verlaging kan ooreenkom nie, besluit die kantonrechter. Baie ROZ-huurkontrakte sluit die reg op 'n huurverlaging uit of beperk dit; binne die perke wat hierbo beskryf word, kan so 'n klousule geldig wees.

Vergoeding

Indien die gebrek aan die verhuurder toe te skryf is, kan u vergoeding eis kragtens Artikel 7:208 BW. Dit geld byvoorbeeld indien die gebrek ontstaan ​​het nadat die huurkontrak gesluit is en die verhuurder versuim het om nodige onderhoud uit te voer, of indien die gebrek reeds aan die begin bestaan ​​het en die verhuurder daarvan geweet het of moes geweet het.

Die skade kan verlore omset en kostes insluit wat jy aangegaan het om jou besigheid aan die gang te hou, soos tydelike berging of alternatiewe ruimte. Jy moet die skade en die oorsaaklike verband met die gebrek bewys.

Herstel die defek self en verreken die koste

Indien die verhuurder in gebreke is, mag u die herstelwerk self doen en die redelike koste van die huur aftrek (Artikel 7:206(3) BW). Hierdie reg het duidelike beperkings, en die gebruik daarvan stel u verkeerdelik bloot aan 'n eis vir agterstallige huurgeld.

Eerstens moet dit 'n gebrek betref wat die verhuurder verplig is om te herstel. Indien die onderhoud ingevolge die huurkontrak op jou rus, kan jy nie die koste afwentel nie. Tweedens moet die verhuurder werklik in gebreke wees: jy moet kan aantoon dat jy die verhuurder 'n redelike tydperk gegee het om die herstelwerk uit te voer en dat die verhuurder versuim het om dit te doen. Derdens moet die koste redelik en in verhouding tot die gebrek wees.

Gaan ook na of u huurkontrak verrekening beperk. Die algemene bepalings van die ROZ sluit dit gewoonlik uit. 'n Huurder wat huur terughou sonder 'n goeie regsgrondslag, kan die huurkontrak weens wanbetaling in die gesig staar. Vra advies voordat u enigiets van die huur aftrek.

Beëindiging van die huurkontrak

Indien 'n gebrek die gebruik van die perseel heeltemal onmoontlik maak, kan enige party die huurkontrak deur 'n skriftelike verklaring beëindig (Artikel 7:210 BW). Indien die gebrek die gebruik slegs gedeeltelik onmoontlik maak, kan u die hof versoek om die huurkontrak te ontbind in die geval van 'n ernstige tekortkoming. Beëindiging is 'n verreikende stap vir 'n besigheid en is selde die beste eerste stap.

Is vrywaringsklousules in kommersiële huurkontrakte geldig?

Dikwels is hulle, maar nie altyd nie. 'n Vrystellingsklousule is 'n bepaling waardeur die verhuurder aanspreeklikheid vir sekere skade uitsluit of beperk, en die ROZ algemene bepalings bevat verskeie.

'n Hof kan 'n kwytskelding tersyde stel indien die skade voortspruit uit opset of doelbewuste roekeloosheid aan die kant van die verhuurder of sy bestuur, of indien die vertroue op die klousule onaanvaarbaar is volgens die standaarde van redelikheid en billikheid. Die beperking van Artikel 7:209 BW, vir gebreke wat die verhuurder aan die begin geken het of moes geken het, geld ook.

Indien die klousule deel is van algemene bepalings en voorwaardes, kan dit as onredelik beswarend nietig verklaar word kragtens Artikel 6:233 BW. Vir verbruikers word dit geredelik aanvaar; tussen besighede is die lat baie hoër. Groter maatskappye, soos maatskappye wat hul jaarrekeninge publiseer of 50 of meer mense in diens het, kan glad nie op hierdie beskerming beroep nie (Artikel 6:235 BW).

Laat u huurkontrak hersien voor u dit onderteken, veral vir groot persele of 'n lang huurtermyn. Die verdeling van onderhoud en die kwytskeldingsklousules bepaal wie risiko's dra wat maklik aansienlike bedrae kan beloop.

Kan die huur aangepas word as gevolg van die toestand van die perseel?

Vir kleinhandel- en gasvryheidspersele kragtens Artikel 7:290 BW, kan enige party die subdistrikshof versoek om die huurgeld vas te stel op die vlak van vergelykbare persele in die gebied. Vir ander kommersiële ruimte kragtens Artikel 7:230a BW, bestaan ​​daardie statutêre reg nie.

Ingevolge Artikel 7:303 BW kan die versoek gerig word nadat die ooreengekome termyn verstryk het en daarna elke keer vyf jaar nadat die huurgeld laas vasgestel is. Die hof baseer die nuwe huurgeld op die gemiddelde huurgeld van vergelykbare persele in die omgewing oor die voorafgaande vyf jaar, en moet eers 'n deskundige se verslag verkry.

Vir ander kommersiële ruimtes kragtens Artikel 7:230a BW, kan die huur slegs per ooreenkoms verander, gewoonlik deur 'n indekseringsklousule. Huurhersiening is nie 'n remedie vir 'n gebrek nie, maar die toestand van die perseel kan 'n rol speel in die waardasie.

Wat moet jy as huurder nagaan?

Tree vinnig en skriftelik op. Ingevolge Artikel 7:207(2) BW verloor jy huurvermindering vir die tydperk voordat die verhuurder van die gebrek geweet het.

• Rapporteer die gebrek skriftelik aan die verhuurder, met foto's en 'n datum.
• Gaan in jou huurkontrak en die algemene bepalings van die ROZ na wie hierdie tipe onderhoud dra en of huurvermindering of verrekening uitgesluit is.
• Indien die verhuurder nie reageer nie, stuur 'n kennisgewing van wanbetaling met 'n redelike sperdatum.
• Teken die gevolge vir jou besigheid aan, soos verlore omset en ekstra koste.
• Moenie huur terughou of die gebrek self herstel totdat aan die voorwaardes van Artikel 7:206(3) BW voldoen is nie.

Indien u oorweeg om u huurkontrak heeltemal te beëindig, lees ons artikel oor die beëindiging van 'n kommersiële huurkontrak , wat kennisgewingstydperke en gronde dek. Die statutêre reëls oor gebreke is in Boek 7 van die Burgerlike Wetboek, beskikbaar op wetten.overheid.nl.

Wat moet jy as verhuurder nagaan?

Reageer skriftelik en binne 'n redelike tydperk op elke defekverslag. Sodra u in gebreke is, kan die huurder op u koste herstel en skadevergoeding eis kragtens Artikel 7:208 BW.

• Kontroleer of die gerapporteerde probleem 'n gebrek ingevolge Artikel 7:204 BW of 'n geringe herstelwerk vir die huurder ingevolge Artikel 7:217 BW is.
• Gaan na wat die huurkontrak en die onderhoudskedule sê oor wie hierdie herstelwerk dra.
• Teken bekende gebreke aan die begin van die huurkontrak aan, aangesien Artikel 7:209 BW jou verhoed om op 'n vrywaring daarvoor staat te maak.
• Beplan die herstelwerk en stel die huurder skriftelik van die datum in kennis.
• Hou 'n onderhoudsplan vir die gebou, sodat defekte nie voortduur en gevolglike verlies nie opbou nie.

Wat kan ons vir u doen met defekte in kommersiële persele?

Ons huurregsadvokate adviseer huurders en verhuurders van kommersiële persele oor defekte, onderhoud en huur.

• Ons hersien u huurkontrak en die ROZ algemene bepalings om vas te stel wie die herstelwerk dra.
• Ons stel die gebrekverslag en die kennisgewing van wanbetaling op met 'n redelike sperdatum.
• Ons bereken 'n proporsionele huurvermindering en 'n eis vir verlore omset.
• Ons bepaal of 'n vrywaringsklousule tersyde gestel kan word kragtens Artikel 7:209 of 6:248 BW.
• Ons voer verrigtinge voor die subdistrikshof oor huurvermindering, skadevergoeding of agterstallige huur.

Opsomming

• 'n Gebrek is enige omstandigheid wat nie aan jou toegeskryf kan word nie, wat die genot wat jy kon verwag, verhinder (Artikel 7:204 BW).
• Volgens die wet moet die verhuurder defekte herstel, behalwe klein herstelwerk, maar kommersiële huurkontrakte skuif dikwels onderhoud na die huurder.
• Jy is geregtig op 'n proporsionele huurvermindering vanaf die oomblik dat die verhuurder van die gebrek bewus is, tensy jou huurkontrak dit geldiglik uitsluit.
• Selfherstel met verrekening en vergoeding vereis dat die verhuurder in gebreke moet wees, stuur dus eers 'n kennisgewing van wanbetaling.
• Die verhuurder kan nie aanspreeklikheid uitsluit vir gebreke wat hy geken het of moes geken het toe die huurkontrak gesluit is nie.

Algemene vrae