Gedeelde huis en 'n eks wat weier om te verkoop: jou opsies

Indien jou eks weier om die huis wat julle saam besit, te verkoop, kan jy die hof vra om die verdeling van die huis te gelas. Dit kan 'n verkoop aan 'n derde party, 'n openbare veiling of die toewysing van die huis aan een van julle teen betaling beteken. Ingevolge Artikel 3:178 van die Nederlandse Burgerlike Wetboek (BW) kan geen mede-eienaar gedwing word om onbepaald in mede-eienaarskap te bly nie; die hoofuitsondering is dat die hof die verdeling vir tot drie jaar op 'n slag kan blokkeer wanneer 'n onmiddellike verdeling een party se belange ernstig sou benadeel.

Waar die mede-eienaars nie kan ooreenkom nie, laat Artikel 3:185 BW die hof toe om die verdeling self te bepaal: deur die huis aan een van julle toe te ken teen betaling van die ander se aandeel, deur 'n verkoop te gelas en die netto opbrengs te verdeel, of deur 'n ander metode. Ingevolge Artikel 3:300 BW kan die hof ook beslis dat sy uitspraak die plek inneem van die samewerking wat jou eks weier om te gee.

Twee praktiese probleme loop saam met die regsvraag. Die eerste is die verband: 'n mede-eienaar wat van gesamentlike en afsonderlike aanspreeklikheid vrygestel wil word, benodig die lener se toestemming, en die lener gee dit slegs indien die vennoot wat aanbly die verband op sy of haar eie inkomste kan dra. Die tweede is die tussentydse periode: verbandrente, munisipale belasting en moontlik 'n vergoeding vir uitsluitlike gebruik bly oploop en word in die verdeling vereffen.

Waarom weier 'n eks om met die verkoop saam te werk?

Gewoonlik as gevolg van emosionele gehegtheid, finansiële bekommernisse of taktieke in die breër skeiding. Om die rede te verstaan, help jou om die benadering te kies wat die meeste waarskynlik sal werk.

Die dooiepunt is meer as net 'n emosionele spanning. Solank die bestaande verband teen jou leenvermoë tel, sal 'n bank gewoonlik nie 'n nuwe verband aan jou toestaan nie, so jy kan nie 'n nuwe huis koop nie. In ons praktyk kom 'n weiering gewoonlik uit een van hierdie kwessies:

Emosionele gehegtheid: Om die huis te laat gaan voel soos 'n finale erkenning dat die verhouding verby is.
Finansiële bekommernisse: Jou eks vrees dat hy of sy nie alleen 'n nuwe huis kan bekostig nie en stel dit uit.
Strategiese meningsverskil: geskille oor die vraagprys, die eiendomsagent of die tydsberekening wat as hefboom gebruik is in die egskeiding of die verdeling van ander bates.
Geskille oor onderhoud: weiering om by te dra tot herstelwerk wat voor die verkoop nodig is, wat die waarde beïnvloed.

Wat is jou wetlike regte as mede-eienaar?

In alle gevalle kan u verdeling eis kragtens Artikel 3:178 BW. Hoe die huis verdeel word, hang af van hoe u dit besit het: deur 'n gemeenskap van goedere in die huwelik of geregistreerde vennootskap, kragtens 'n huweliksvoorwaardelike of saamwoonooreenkoms, of bloot as mede-eienaars op die titelakte.

Die reg om verdeling te eis, kan slegs deur ooreenkoms vir 'n maksimum van vyf jaar op 'n slag uitgesluit word (Artikel 3:178(5) BW). 'n Dooiepunt is dus nooit die finale antwoord nie: as julle nie kan ooreenkom nie, besluit die hof. Vir meer agtergrond, lees ons artikel oor eiendomsverdeling binne en na die huwelik.

Hoe bepaal jou verhoudingstatus jou regte?

Huwelike wat vanaf 1 Januarie 2018 sonder 'n huweliksvoorwaardekontrak gesluit is, val onder die beperkte gemeenskap van goedere; ouer huwelike val in beginsel onder die volle gemeenskap van goedere. Die tabel toon hoe dit tipies die huis raak.

Verhoudingstatus	Standaard eiendomsposisie	Die belangrikste regspunt vir die verkoop
Getroud in volle gemeenskap van goedere (in beginsel huwelike voor 1 Januarie 2018 sonder 'n huweliksvoorwaardelike ooreenkoms)	Die huis is in beginsel deel van die gemeenskap, in gelyke besit, selfs al is slegs een naam op die titelakte.	Die huis word verdeel as deel van die gemeenskap. Die hof kan oor die verdeling besluit, insluitend 'n verkoop, tydens of na die egskeidingsverrigtinge.
Getroud in beperkte gemeenskap van goedere (in beginsel huwelike vanaf 1 Januarie 2018)	'n Huis wat tydens die huwelik gekoop is, is in beginsel gesamentlik; 'n huis wat voor die huwelik deur een gade besit is, bly in beginsel privaat, alhoewel 'n eis vir vergoeding kan ontstaan.	Stel eers vas of die huis gesamentlik of privaat is; dan geld dieselfde verdelingsreëls.
Getroud met 'n huweliksvoorwaardelike ooreenkoms	Eienaarskap volg die titelakte en die bepalings van die huweliksvoorwaardekontrak (werklike waardes).	Die ooreenkoms is die beginpunt, insluitend enige skikkingsklousules. Indien julle albei die huis besit, kan julle verdeling eis.
Geregistreerde vennootskap	Dieselfde reëls as vir die huwelik geld.	Die prosedure is vergelykbaar met 'n egskeiding.
Saamwoon met 'n saamwoonooreenkoms	Jou saambly-ooreenkoms (samewerkingskontrak) en die titelakte bepaal die eienaarskapsaandele.	Die hof pas die ooreenkoms toe, byvoorbeeld 'n klousule wat een vennoot die reg gee om die huis oor te neem.
Saamwoon sonder 'n ooreenkoms	Eienaarskap volg die aandele wat in die titelakte vermeld word (eiendomsakte).	Elke mede-eienaar kan verdeling eis kragtens Artikel 3:178 BW; die hof besluit of julle nie kan ooreenkom nie.

Hoe kan onderhandeling en bemiddeling die dooiepunt verbreek?

Begin met 'n konkrete skriftelike voorstel en, indien dit nie werk nie, bemiddeling. Beide is vinniger en goedkoper as verrigtinge wat maande kan duur, en 'n ooreenkoms kan bindend gemaak word in 'n skikkingsooreenkoms ( vaststellingsooreenkoms , Artikel 7:900 BW).

Stuur u voorstel per aangetekende brief of e-pos, sodat u later aan die hof kan wys dat u redelike pogings aangewend het. Stel kalm dat u die mede-eienaarskap wil beëindig en sluit die volgende in:

'n voorgestelde eiendomsagent, of 'n billike metode om een saam te kies;
'n vraagprys gebaseer op 'n waardasie deur 'n onafhanklike, geregistreerde waardeerder;
'n tydlyn vir die plaas van die huis op die mark, byvoorbeeld binne vier weke;
’n alternatief: jou eks neem die huis oor, met ’n sperdatum vir ’n finansieringsverklaring van ’n bank.

Indien direkte onderhandeling misluk, kan 'n bemiddelaar julle albei na 'n oplossing lei. Bemiddeling is vertroulik en bied 'n meer oop gesprek oor die werklike struikelblokke, soos finansiële bekommernisse. Bring die verbandstate, waardasies en bewys van kostes wat jy self betaal het, saam. Lees meer oor ons professionele bemiddelingsdienste . Indien jy skei, kan die ooreenkomste ook in die egskeidingsooreenkoms ( echtscheidingsconvenant ) ingesluit word, wat die hof aan sy beslissing kan heg.

Watter regstappe kan jy neem as jou eks nie wil saamwerk nie?

Jy kan die hof versoek om die verdeling van die huis kragtens Artikel 3:185 BW te gelas en te beslis dat die uitspraak jou eks se samewerking vervang. In dringende gevalle is summiere verrigtinge ( kort geding ) soms moontlik.

Hoe werk verdeelingsprosedures?

Jy vra die hof om te bepaal hoe die huis verdeel word: toewysing aan een van julle teen betaling van die ander se aandeel, 'n verkoop met verdeling van die netto opbrengs, of 'n ander metode (Artikel 3:185(2) BW). Die hof weeg die belange van beide partye en die openbare belang op.

As jy skei, kan jy die hof vra om oor die verdeling te besluit in die egskeidingsverrigtinge of in afsonderlike verrigtinge daarna. As jy nie getroud was nie, begin jy afsonderlike verrigtinge by die distrikshof ( rechtbank ), met 'n prokureur. As een van julle die huis wil oorneem, kyk die hof of daardie persoon dit kan finansier en die ander kan uitbetaal; indien nie, is 'n verkoop gewoonlik die uitkoms.

Kan die hof se uitspraak jou eks se handtekening vervang?

Ja. Ingevolge Artikel 3:300 BW kan die hof beslis dat sy uitspraak die plek inneem van jou eks se handtekening op die koopooreenkoms of die oordragakte, en kan jou magtig om die eiendomsagent opdrag te gee en die dokumente self te teken.

’n Regter gee dit nie ligtelik toe nie. Jy moet aantoon dat jy redelike pogings aangewend het om ’n ooreenkoms te bereik, byvoorbeeld met jou skriftelike voorstelle en ’n waardasieverslag, en dat die weiering nie geregverdig is nie.

Wanneer is summiere verrigtinge 'n opsie?

Slegs wanneer daar werklike dringendheid is. Die voorlopige verligtingsregter kan jou eks gelas om binne weke met 'n verkoop saam te werk, maar is versigtig, want 'n verkoop kan nie ongedaan gemaak word nie.

Dringendheid bestaan byvoorbeeld wanneer die verbandpaaiemente nie meer gemaak kan word nie en die bank op die punt staan om die huis op 'n veiling te verkoop, of wanneer jou eks weier om 'n koopooreenkoms te teken met 'n koper wat jy reeds gevind het. Sonder sodanige dringendheid sal die regter jou na gewone verdelingsverrigtinge verwys.

Kan die hof die voorwaardes van die verkoop bepaal?

Ja. Om te verhoed dat jou eks elke stap blokkeer, kan jy die hof vra om te bepaal:

die eiendomsagent of waardeerder wie die verkoop hanteer;
die vraagprys en minimumprys, gewoonlik gebaseer op 'n onafhanklike waardasie;
'n rooster vir die plaas van die huis op die mark en die aanvaarding van aanbiedinge;
samewerking met besigtigings, met 'n boete (dwangsom) vir elke oortreding as jou eks in die huis woon.

Waarop moet jy let as jy die huis wil verkoop?

Jou posisie in die hof hang af van 'n goed gedokumenteerde lêer. Maak seker dat jy die volgende het:

die titelakte en enige huweliksvoorwaardelike of saambly-ooreenkoms wat die eienaarskapsaandele toon;
'n onlangse waardasie deur 'n onafhanklike waardeerder, of verskeie ramings deur eiendomsagente;
verbandstate en bewys van wie die verband, munisipale belasting en versekering betaal het;
afskrifte van jou skriftelike voorstelle en jou eks se antwoorde;
of jy vergoeding vir gebruik kan eis as jou eks alleen in die huis woon.

Wat moet jy nagaan as jy die huis wil behou?

’n Oorname werk slegs as jy jou eks kan uitbetaal en die bank jou as enigste lener aanvaar. Kontroleer:

of 'n bank jou 'n finansieringsverklaring vir die verband op jou inkomste alleen sal gee;
die waarde van die huis en die bedrag wat jy aan jou eks moet betaal vir sy of haar aandeel;
of die lener jou eks van gesamentlike en afsonderlike aanspreeklikheid sal vrystel;
of u huweliksvoorwaardelike of saamwoonooreenkoms 'n oornameklousule of 'n prysformule bevat;
of jy jou eks 'n vergoeding skuld vir uitsluitlike gebruik gedurende die tussentydse tydperk.

Wat is die finansiële gevolge terwyl jy wag en na 'n verkoop?

Die verband en die koste van eienaarskap duur voort tydens die dispuut, en die waarde van die huis kan styg of daal. Wie wat betaal het, word in die verdeling geskik.

Ingevolge Artikel 3:172 BW word die koste van eienaarskap in beginsel gedra in verhouding tot u aandele; die vennoot wat in die huis woon, betaal die gebruikskoste, soos energie en water. Teenoor die bank bly julle albei gewoonlik gesamentlik en afsonderlik aanspreeklik: as een van julle ophou betaal, kan die bank die volle bedrag van die ander eis, en agterstallige skuld kan by die Nederlandse kredietregistrasiekantoor (BKR) geregistreer word.

Verbandrente en -terugbetalings: in beginsel gedeel; betalings wat een van julle alleen maak, lei tot 'n skikkingseis.
Munisipale eiendomsbelasting (OZB) en versekering: eienaarskapskoste, gedeel deur wie ook al in die huis woon.
Noodsaaklike herstelwerk: ’n Lekkende dak behou byvoorbeeld die waarde vir julle albei, so die koste word in beginsel gedeel.

Indien een vennoot die uitsluitlike gebruik van die huis het, kan die ander in sommige gevalle vergoeding vir gebruik ( gebruiksvergoeding ) eis. Of dit slaag, hang af van die omstandighede en wanneer u daarvoor gevra het, so stel dit vroegtydig en skriftelik op.

Hoe word die opbrengs verdeel?

Die notaris ( notaris ) wat die oordrag hanteer, betaal eers die verband terug, betaal dan die eiendomsagent se kommissie en ander verkoopskoste, en verdeel dan die balans volgens u instruksies of die hof se beslissing.

Die balans word verdeel in lyn met julle eienaarskapsaandele en enige skikkingseise vir koste wat een van julle alleen betaal het. Indien die opbrengs laer is as die verbandskuld, bly 'n oorblywende skuld ( restschuld ) oor, waarvoor julle albei gewoonlik teenoor die bank aanspreeklik bly.

Wat kan ons vir jou doen met 'n gedeelde huis wat jou eks nie wil verkoop nie?

Ons familieprokureurs staan voormalige eggenote en vennote by van die eerste voorstel tot die hof se beslissing. Ons kan:

hersien u titelakte, huweliksvoorwaardelike of saamwoonooreenkoms en bepaal u eienaarskapsaandeel;
stel die skriftelike voorstel aan jou eks op, met 'n waardasie, 'n eiendomsagent en 'n tydlyn;
teken ooreenkomste in 'n skikkingsooreenkoms of u egskeidingsooreenkoms aan;
die skikkingseise vir verbandbetalings, koste en enige vergoeding vir gebruik bereken;
begin verdelingsprosedures kragtens Artikel 3:185 BW en vra vir 'n vonnis wat jou eks se handtekening vervang;
te bepaal of summiere verrigtinge moontlik is wanneer 'n gedwonge verkoop deur die bank op hande is.

Opsomming

Niemand kan gedwing word om in mede-eienaarskap te bly nie: elke mede-eienaar kan verdeling eis kragtens Artikel 3:178 BW.
Begin met 'n skriftelike voorstel en bemiddeling; 'n ooreenkoms kan in 'n bindende skikkingsooreenkoms opgeteken word.
Indien dit misluk, kan die hof 'n verkoop of toewysing kragtens Artikel 3:185 BW gelas en beslis dat die uitspraak jou eks se samewerking vervang (Artikel 3:300 BW).
'n Oorname vereis dat die vennoot wat bly die verband alleen kan dra en dat die lener die ander vrylaat.
Hou rekords van alle betalings: kostes, verband en enige vergoeding vir gebruik word in die afdeling vereffen.

Algemene vrae

Wat as my eks in die huis woon en besigtigings blokkeer?

Jy kan die hof vra om jou eks te beveel om met die verkoop saam te werk, insluitend om besigtigings volgens 'n vasgestelde skedule toe te laat. Die hof kan 'n boete (dwangsom) vir elke oortreding hef. In dringende gevalle kan dit soms in summiere verrigtinge aangevra word.

Kan ek my eks uitkoop as ons nie oor 'n prys kan ooreenkom nie?

Ja, as jy dit kan finansier. Die hof kan die huis deur 'n onafhanklike waardeerder laat waardeer en dit aan jou toeken teen betaling van jou eks se aandeel kragtens Artikel 3:185 van die Nederlandse Burgerlike Wetboek. Jy moet die verband alleen kan dra, en die lener moet jou eks vrylaat.

Hoe lank neem dit om 'n verkoop deur die hof af te dwing?

’n Prosedure oor die huis alleen duur gewoonlik etlike maande; met geskille oor die waarde, skuld of ander bates kan dit ’n jaar of langer duur. Summiere verrigtinge duur weke, maar is slegs in dringende gevalle moontlik.

Wie betaal die regskoste vir 'n gedwonge verkoop?

Tussen voormalige eggenote en vennote gelas die hof gewoonlik dat elke party sy eie regskoste moet dra. Verkoopkoste, soos die waardasie en die eiendomsagent se kommissie, word in beginsel gedeel en uit die opbrengs betaal.