2021 is 'n jaar waarin 'n paar dinge op die gebied van wetgewing en regulasies sal verander. Dit is ook die geval met betrekking tot oordragbelasting. Op 12 November 2020 het die Huis van Verteenwoordigers 'n wetsontwerp vir die aanpassing van die oordragbelasting goedgekeur. Die doel van hierdie wetsontwerp is om die posisie van beginners in die huismark teenoor beleggers te verbeter, want beleggers is dikwels te vinnig met die koop van 'n huis, veral in (groter) stede. Dit maak dit toenemend moeiliker vir beginners om 'n huis te koop . Jy kan in hierdie blog lees watter veranderinge vanaf 1 Januarie 2021 op beide kategorieë van toepassing sal wees en waaraan jy gevolglik aandag moet gee.
Die twee maatstawwe
Om die bogenoemde doelwit van die wetsontwerp te verwesenlik, word twee veranderings, of ten minste maatreëls, vanaf 2021 op die gebied van oordragbelasting aangebring. Na verwagting sal dit die aantal behuisingstransaksies deur die beginkopers verhoog en verlaag behuisingstransaksies deur beleggers.
Die eerste maatreël in hierdie konteks is van toepassing op starters en behels kortliks 'n vrystelling van die oordragbelasting. Met ander woorde, beginners hoef vanaf 1 Januarie 2021 nie meer oordragbelasting te betaal nie, sodat die koop van ’n huis vir hulle heelwat goedkoper word. As gevolg van die vrystelling sal die totale koste verbonde aan die aankoop van die huis, afhangende van die waardetoename van die huise, inderdaad afneem.
Let asseblief daarop: die vrystelling is eenmalig en die prys van die huis mag nie € 400 000 oorskry vanaf 1 April 2021 nie. Daarbenewens geld die vrystelling slegs wanneer die oordrag van die eiendom by die notaris op of na 1 Januarie 2021 plaasvind en die oomblik van ondertekening van die koopooreenkoms nie deurslaggewend is nie.
Die ander maatreël het betrekking op beleggers en beteken dat hul verkrygings vanaf 1 Januarie 2021 teen die hoër algemene koers belas sal word. Hierdie koers sal op die genoemde datum van 6% tot 8% verhoog word. Anders as beginners, word dit dus duurder vir beleggers om 'n huis te koop. Vir hulle sal die totale koste verbonde aan die aankoop van die huis toeneem as gevolg van die verhoging in die verkoopsbelastingkoers.
Terloops, hierdie koers belas nie net die verkrygings van nie-wonings, insluitend besigheidspersele nie, maar ook die verkrygings van wonings wat nie of net tydelik as hoofwoning gebruik gaan word nie. Oorweeg in hierdie konteks, volgens die verduidelikende memorandum tot die wetsontwerp vir die aanpassing van die oordragbelasting, byvoorbeeld 'n vakansiehuis, 'n huis wat ouers vir hul kind koop en huise wat nie deur natuurlike persone gekoop word nie, maar deur wettige persone soos behuisingskorporasies.
Voorgereg of belegger?
Maar watter maatstaf moet jy in gedagte hou? Met ander woorde, is jy 'n beginner of 'n belegger? Of iemand werklik vir die eerste keer die mark vir eienaarbewoning betree en nog nooit vantevore 'n huis bekom het nie, kan as die beginpunt geneem word om hierdie vraag te beantwoord.
Wie kwalifiseer vir die aanvangsvrystelling en op wie die verhoging in die omsetbelastingkoers van toepassing is, word egter nie op grond van hierdie maatstaf bepaal nie. Dit maak nie saak vir die vrystelling of jy as koper reeds voorheen ’n huis besit het nie. Met ander woorde, die huis hoef nie jou eerste eienaar-geokkupeerde huis te wees om vir die vrystelling in aanmerking te kom nie.
Die rekening vir die aanpassing van die oordragbelasting gebruik 'n heel ander vertrekpunt. Of u as 'n voorgereg geklassifiseer kan word en dus 'n kans het vir die vrystelling van voorgereg, hang af van drie kumulatiewe kriteria. Die kriteria is soos volg:
- Die ouderdom van die verkryger. Om as 'n beginner beskou te word, moet jy tussen 18 en 35 jaar oud wees. Die boonste perk van 35 word in die wetsontwerp gebruik omdat die AGS se ondersoek getoon het dat dit gemiddeld moeiliker is om die koste vir die koper op 'n laer ouderdom as 35 jaar te dra. Daarbenewens, vir die toepassing van die vrystelling met die onderste perk van 18 jaar, geld die vereiste dat jy meerderjarig is.
- Die doel van hierdie onderste limiet is om onbehoorlike gebruik van die beginnersvrystelling te voorkom: dit is nie moontlik vir die regsverteenwoordigers om die vrystelling te gebruik wanneer hulle 'n huis in die naam van 'n minderjarige kind koop nie. Verder moet die ouderdomsperke per verkryger toegepas word, selfs in die geval dat een huis deur verskeie verkrygers gesamentlik aangekoop word. Indien een van die verkrygers ouer as 15 jaar is, geld die volgende vir hierdie koper: geen vrystelling van sy eie kant nie.
- Die verkryger het nie voorheen hierdie vrystelling toegepas nie. Soos genoem, mag die beginnersvrystelling slegs een keer gebruik word. Om te verseker dat hierdie reël nie oortree word nie, moet jy duidelik, ferm en sonder voorbehoud skriftelik verklaar dat jy nie voorheen die aanvangsvrystelling toegepas het nie. Hierdie skriftelike verklaring moet dan by die notaris ingedien word om van die vrystelling van die oordragbelasting gebruik te maak.
- In beginsel kan die notaris op hierdie skriftelike verklaring staatmaak, tensy hy geweet het dat hierdie verklaring verkeerdelik uitgereik is. Indien dit agterna blyk dat u as die verkryger die vrystelling vroeër toegepas het ten spyte van die verklaring wat uitgereik is, sal 'n bykomende aanslag steeds gemaak word.
- Die gebruik van die huis anders as tydelik as die hoofwoning deur die verkryger. Met ander woorde, die omvang van die beginnersvrystelling is beperk tot verkrygers wat werklik in die huis gaan woon. Met betrekking tot hierdie voorwaarde is dit ook nodig dat u as verkryger duidelik, ferm en sonder voorbehoud skriftelik verklaar dat die huis anders as tydelik en as hoofwoning gebruik sal word, asook om hierdie skriftelike verklaring by die burgerlike notaris voor die verkryging indien die verkryging deur hom gaan.
- Tydelike gebruik beteken byvoorbeeld die huur van die huis of die gebruik daarvan as vakansiehuis. Terwyl hoofkoshuis registrasie by die gemeente en die bou van 'n lewe daar insluit (insluitend sportaktiwiteite, skool, plek van aanbidding, kindersorg, vriende, familie). As jy as verkryger nie die nuwe huis as jou hoofwoning gaan gebruik nie of slegs tydelik vanaf 1 Januarie 2021, sal jy steeds teen die algemene koers van 8% belas word.
Die beoordeling van hierdie kriteria, en dus die antwoord op die vraag of u in aanmerking kom vir die toepassing van die vrystelling, vind plaas wanneer die huis verkry word. Meer spesifiek, dit is die oomblik waarop die koopakte by die notaris opgestel word. Onmiddellik voor die uitvoering van die notariële akte moet die skriftelike verklaring rakende die tweede en derde voorwaardes ook aan die notaris voorgelê word. Die oomblik waarop die koopooreenkoms onderteken word, is nie relevant vir die uitreiking van die skriftelike verklaring nie, net soos vir die verkryging van die vrystelling van die beginners.
Die aankoop van 'n huis is 'n belangrike stap vir beide die beginner en die belegger. Wil u weet tot watter kategorie u behoort en watter maatreëls u vanaf 2021 in ag moet neem? Of benodig u hulp met die aflê van die verklaring wat vir die vrystelling vereis word? Kontak dan Law & More. Ons prokureurs is kundiges in eiendoms- en kontraktereg en bied u graag hulp en advies. Ons prokureurs sal u ook graag bystaan in die opvolgproses, byvoorbeeld wanneer dit kom by die opstel of kontrolering van die koopkontrak.
