Eiendomsreg

'n Deeglike eiendomsondersoek dek: Grondregisternavorsing (eienaarskap, verbande, aanhegtings), 'n soneringsplankontrole, die strukturele toestand en permitgeskiedenis, grondbesoedelingsertifikate, VvE-dokumente (vir woonstelle), huurkontrakte en diensfooie, en omgewings- en asbesverslae. Vir kommersiële eiendom is die huurinkomste, vakaturerisiko's en markwaarde ook relevant. Law & More koördineer die hele omsigtigheidsproses.

Wanneer 'n verbruiker 'n huis koop, bied die wet 'n afkoelperiode van drie dae na ontvangs van die getekende koopooreenkoms. Gedurende hierdie tydperk kan die koper van die aankoop onttrek sonder om enige rede te gee en sonder om 'n boete te betaal. Die afkoelperiode moet ten minste twee werksdae insluit. Nadat dit verstryk het, word die ooreenkoms bindend, onderhewig aan enige ooreengekome opskortende voorwaardes.

Huurders van residensiële ruimte geniet verreikende beskerming teen beëindiging. 'n Verhuurder mag die huurkontrak slegs op statutêre gronde beëindig, soos dringende persoonlike gebruik, en moet die korrekte kennisgewingstydperk nakom. Indien die huurder nie tot die beëindiging instem nie, duur die huurkontrak voort totdat die hof daaroor beslis. Die posisie verskil vir kommersiële ruimte, afhangende van die tipe.

'n Gebou word in woonstelregte verdeel deur 'n notariële verdelingsakte, wat in die Kadaster geregistreer word. Die akte beskryf die privaat dele en die gemeenskaplike dele en bevat die verdelingsregulasies. By verdeling ontstaan ​​'n Huiseienaarsvereniging (VvE) deur die werking van die reg, waarvan elke woonsteleienaar 'n lid is.

Indien die gelewerde eiendom nie die eienskappe het wat die koper geregtig was om te verwag nie, is daar nie-ooreenstemming. Die koper moet die gebrek binne 'n redelike tyd aan die verkoper rapporteer. Afhangende van die omstandighede, kan die koper herstel, 'n prysvermindering, vergoeding of herroeping van die ooreenkoms eis. Of die verkoper aanspreeklik is, hang deels af van die ooreengekome klousules en die koper se plig om ondersoek in te stel.

Die koopooreenkoms teken die reëlings tussen koper en verkoper aan en is bindend sodra beide partye onderteken het (onderhewig aan die afkoelperiode en enige opskortende voorwaardes). Eienaarskap gaan egter slegs deur die notariële oordragsakte, wat deur die notaris opgestel en dan in die openbare registers van die Grondregister geregistreer word. Daar is gewoonlik etlike weke tot maande tussen aankoop en oordrag.

Dit is 'n klousule in die koopooreenkoms wat die koper toelaat om die aankoop gratis te herroep indien hulle nie die verband binne 'n ooreengekome tydperk kan reël nie. Die koper moet die voorwaarde betyds en skriftelik aanroep, gewoonlik deur een of meer verwerpings van 'n lener te verskaf. Indien die sperdatum verstryk, verval die beskerming en 'n boete van tipies 10% kan verskuldig wees.

Benewens die koopprys betaal die koper gewoonlik die oordragbelasting (of BTW vir nuwe geboue), die notaris se fooie vir die oordragakte en die verbandakte, en die koste van registrasie in die Grondregister. Eiendomsagentekommissie word gewoonlik gedra deur die party wat die agent aanstel. Die presiese toewysing word in die koopooreenkoms uiteengesit.

Huurders van residensiële ruimte geniet verreikende statutêre beskerming, insluitend beskerming teen beëindiging en teen huurverhogings. Vir kommersiële ruimte onderskei die wet tussen "kleinhandel-besigheidsruimte" (soos winkels en gasvryheidsdienste, met sy eie termyn- en beëindigingsreëls) en "ander besigheidsruimte" (soos kantore, met aansienlik minder beskerming). Die toepaslike regime bepaal sterk elke party se posisie.

Nee. Vir gereguleerde residensiële ruimte geld statutêre maksimumbedrage vir die jaarlikse huurverhoging, wat deur die regering vasgestel word. In die privaatsektor het partye meer vryheid, maar kontraktuele indeksklousules en, in onlangse jare, statutêre limiete geld dikwels. Onder sekere omstandighede kan 'n huurder 'n voorgestelde verhoging deur die Huurtribunaal of die hof laat hersien.

'n Sertwiteit is 'n verband op een eiendom (die dienende grond) ten bate van 'n ander eiendom (die dominante grond), byvoorbeeld 'n reg van weg. 'n Sertwiteit ontstaan ​​deur skepping deur middel van 'n notariële akte en registrasie in die Grondregister, of deur verjaring. Die inhoud en omvang daarvan volg hoofsaaklik uit die skeppingsakte.

Besluite van 'n Huiseienaarsvereniging kan, onder sekere omstandighede, nietig verklaar of nietig verklaar word, byvoorbeeld waar dit bots met die verdelingsakte, die regulasies of die standaarde van redelikheid en billikheid. 'n Eienaar kan die subdistrikshof versoek om 'n besluit binne 'n kort statutêre tydperk nietig te verklaar. Verrigtinge kan ook aanhangig gemaak word oor uitgestelde onderhoud of die bestuur van die reserwefonds.

'n Grondhuurkontrak gee die reg om 'n ander party se grond te gebruik en te geniet in ruil vir 'n grondhuur (kanon). 'n Boureg, daarenteen, gee die reg om geboue, werke of aanplantings in, op of bo 'n ander party se grond te besit, afsonderlik van eienaarskap van die grond self. Beide is onafhanklike vaste eiendomsregte, geskep deur 'n notariële akte, wat oorgedra of beswaar kan word.

'n Verhuurder mag nie 'n huurder op eie inisiatief uitsit nie; 'n hofuitspraak is nodig. Die verrigtinge begin gewoonlik met 'n dagvaarding wat ontbinding van die huurooreenkoms en uitsetting versoek, byvoorbeeld weens agterstallige huurgeld. Indien die hof die eis toestaan, kan die uitsetting met die hulp van 'n balju uitgevoer word. In dringende gevalle is tussentydse verrigtinge soms moontlik.

Met kommersiële eiendom is die risiko's hoog en die wetlike, belasting- en strukturele aspekte is kompleks. 'n Deeglike ondersoek karteer risiko's soos bestaande huurkontrakte, serwitute, publiekregtelike beperkings, grondbesoedeling en soneringsplanbeperkings. Deur hierdie risiko's voor ondertekening te identifiseer, kan die koper die prys, die terme of die waarborge aanpas, of besluit om van die transaksie weg te stap.

’n VvE moet onder andere jaarliks ​​vergader, ’n reserwefonds vir groot onderhoud handhaaf en die gebou verseker. Sedert 2018 geld ’n statutêre minimum bydrae tot die reserwefonds. As jy ’n woonstel koop, vra altyd na die finansiële gesondheid en die notules van die VvE.

Indien 'n verkoper 'n gebrek wat aan hom bekend is en wat normale gebruik van die eiendom verhoed, verberg, kan hy aanspreeklik wees ten spyte van 'n "gekoop soos gesien"-klousule. Die koper kan herstel, vergoeding of, in ernstige gevalle, herroeping van die aankoop eis. Tydige kennisgewing van die gebrek is noodsaaklik.

Onderverhuring word gewoonlik slegs met die verhuurder se toestemming toegelaat, en die huurooreenkoms verbied dit dikwels uitdruklik. Onwettige onderverhuring kan lei tot die beëindiging van die huurkontrak en 'n verpligting om enige wins oor te dra. Munisipaliteite stel ook gereeld hul eie reëls op korttermynverhurings.

Met 'n grondhuurkontrak mag jy iemand anders se grond gebruik in ruil vir die betaling van 'n periodieke fooi (kanon), terwyl 'n boureg jou die eienaar maak van 'n gebou of struktuur op of in iemand anders se grond. Beide is eiendomsregte wat voor 'n notaris gevestig en in die Grondregister geregistreer is.

'n Privaat koper van 'n huis het drie dae statutêre afkoeltydperk na ontvangs van die getekende koopooreenkoms en kan dan onttrek sonder om 'n rede te gee. Daarbenewens bied 'n opskortende voorwaarde, byvoorbeeld vir finansiering, 'n uitweg binne die ooreengekome tydperk.