Opknapping en huurverhoging: wat mag jou Nederlandse verhuurder vra?

'n Nederlandse verhuurder mag die huur na 'n opknapping slegs verhoog indien die werk die huis werklik verbeter en die verhoging in 'n redelike verhouding is tot wat die verhuurder bestee het. Gewone onderhoud en herstelwerk regverdig nooit 'n hoër huur nie, en vir gereguleerde huise mag die nuwe huur nie die maksimum onder die woningwaarderingstelsel (WWS) oorskry nie (Artikel 7:255 van die Nederlandse Burgerlike Wetboek, BW).

Die meeste geskille draai om twee vrae: is die werk werklik 'n opknapping, en is die verhuurder se voorstel redelik? Hierdie bladsy verduidelik beide die sperdatums, die hervestigingstoelaag en wanneer om na die huurtribunaal (Huurcommissie) of die subdistrikshof (kantonrechter) te gaan. Sien ook jou regte as huurder.

Wat tel as opknapping?

Opknapping beteken sloping met vervangende nuwe bouwerk, of gedeeltelike hernuwing deur verandering of aanbouing (Artikel 7:220(2) BW). Na die werk is die huis beter as voorheen, nie net herstel nie.

Twee ander kategorieë ondersteun nie 'n huurverhoging nie. Dringende werke (dringende werkzaamheden) is werke wat nie redelikerwys uitgestel kan word nie; jy moet dit toelaat (Artikel 7:220(1) BW), maar dit verbeter nie die woning nie. Gewone onderhoud, soos die vervanging van 'n gebreekte ketel met 'n ekwivalente een of die herstel van 'n lek, is die verhuurder se taak kragtens die Nederlandse huurwetgewing en is reeds ingesluit in jou huur.

Energiemaatreëls is die belangrikste voorbeeld in die praktyk. Dak- of fasade-isolasie, hoë-doeltreffendheidsbeglazing, 'n hittepomp of sonpanele tel gewoonlik as verbeterings. As 'n pakket verbeterings en herstelwerk meng, vra die verhuurder om die koste te verdeel: slegs die verbetering kan 'n verhoging meebring.

Wanneer moet jy met 'n opknapping saamwerk?

Wanneer die verhuurder 'n redelike skriftelike voorstel maak (Artikel 7:220(2) BW). Indien die voorstel redelik is, moet u die werk toelaat; indien nie, kan u weier.

'n Ernstige voorstel meld wat die werk behels, waarom u samewerking nodig is, hoe lank dit neem, wat dit kos, watter huurverhoging voorgestel word en hoe u gehuisves word tydens die werk. Die wet stel geen kennisgewingstydperk vir die voorstel self nie, maar die verhuurder kan nie die werk begin op grond van 'n brief wat u nie aanvaar het nie. Indien u weier, kan die verhuurder die subdistrikshof vra om oor redelikheid te beslis. Die verhuurder se verpligtinge duur voort tydens die werk.

Wat as die meeste van jou bure saamstem?

Indien die opknapping betrekking het op tien of meer huise of sake-eenhede wat 'n strukturele eenheid vorm, word die voorstel as redelik beskou sodra 70% of meer van die huurders ingestem het (Artikel 7:220(3) BW).

Indien u nie saamgestem het nie, kan u die hof vra om binne agt weke na die verhuurder se skriftelike kennisgewing dat die 70%-drempel bereik is, oor die redelikheid van die voorstel te beslis. Indien u daardie sperdatum mis, staan ​​die vermoede teen u.

Kan die verhuurder die huurkontrak beëindig om te renoveer?

Slegs deur die statutêre beëindigingsgronde (Artikel 7:220(4) BW). Opknapping beëindig nie 'n huurkontrak op sigself nie.

Opknappings wat nie sonder die beëindiging van die huurkontrak gedoen kan word nie, tel as dringende eie gebruik (Artikel 7:274(1)(c) en (3) BW). U mag die kennisgewing van beëindiging weier; die verhuurder moet dan na die subdistrikshof gaan. Die hof beëindig die huurkontrak slegs indien die dringendheid aangetoon word, u ander geskikte behuising kan bekom en die belangebalans die verhuurder bevoordeel. Sien ook ons ​​bladsy oor die uitsettingsproses.

Hou twee vrae uitmekaar: die weiering van 'n huurverhoging is nie dieselfde as die weiering van die werk nie. Beswaar die geld skriftelik, maar laat die bouers toe sodra die voorstel redelik is.

Kry jy 'n verhuisingstoelaag?

Ja, indien die opknapping vereis dat u uit 'n huis moet trek. Die verhuurder moet bydra tot u verhuisings- en opknappingskoste (Artikel 7:220(5) BW).

Vir selfversorgende huise, karavane en staanplekke word die minimum bydrae deur ministeriële regulasie vasgestel en elke jaar voor 1 Maart aangepas in lyn met die verbruikersprysindeks (Artikel 7:220(6) BW). Kontroleer die bedrag wat van krag is op die datum van die voorstel; enigiets bo die minimum is onderhandelbaar. Indien u tydelik moet vertrek, moet die voorstel ook vergelykbare tydelike behuising en die datums dek. Oorlas buiten die uittrek kan 'n gebrek wees (Artikel 7:204 BW) wat 'n huurverlaging regverdig (Artikel 7:207 BW).

Hoeveel ekstra huur kan 'n opknapping regverdig?

Dit hang af van die segment waarin jou huis is. In die gereguleerde segmente beperk die WWS die huur; in die geliberaliseerde segment bepaal die huurooreenkoms die huurooreenkoms.

Vir 'n gereguleerde woning kan die huur verhoog word met 'n bedrag in redelike verhouding tot die verhuurder se koste, maar die nuwe huur mag nie die maksimum wat die WWS-punte toelaat, oorskry nie (Artikel 7:255(1) BW). In die praktyk deel die Huurcommissie die belegging deur die ekonomiese lewensduur van die verbetering en trek subsidies af wat die verhuurder ontvang het. Indien die verhuurder reeds die maksimum hef, voeg die verbetering niks by nie, tensy dit die punte verhoog.

Vir 'n geliberaliseerde woning het die Huurkommissie geen sê oor die huurvlak nie. 'n Klousule in die huurooreenkoms wat 'n verhoging na verbeterings toelaat, is die basis; daarsonder benodig die verhuurder u ooreenkoms of 'n hofuitspraak. Sien ons artikel oor die jaarlikse huurverhoging.

In watter segment is jou huis?

Sedert 1 Julie 2024 verdeel die Wet op Bekostigbare Huur (Wet betaalbare huur) selfversorgende huise in drie segmente volgens WWS-punte: sosiale behuising, die gereguleerde middelmarksegment en die geliberaliseerde segment. Die puntgrense en maksimum huurgeld word deur regulasie vasgestel en elke jaar geïndekseer; gebruik die Huurkommissie se aanlyn huurkontrole eerder as 'n syfer in 'n ouer artikel.

In die twee gereguleerde segmente kan 'n huurder die Huurcommissie versoek om die aanvanklike huur binne ses maande na die aanvang van 'n eerste huurkontrak van daardie woning te bepaal (Artikel 7:249 BW).

Wat is die sperdatums vir beswaar?

'n Huurverhoging moet skriftelik voorgestel word ten minste twee maande voordat dit in werking tree, met vermelding van die huidige huur, die verhoging, die nuwe huur, die begindatum en hoe u beswaar kan maak (Artikel 7:252 BW). 'n Laat of onvolledige voorstel kan slegs op daardie grond betwis word.

• Toename na verbetering (gereguleerde huis). Indien u nie oor die bedrag kan ooreenkom nie, kan enige party die Huurcommissie binne drie maande nadat die werk voltooi is, om 'n beslissing vra (Artikel 7:255(2) BW).
• Jaarlikse toename. Skriftelik beswaar voor die voorgestelde begindatum; stilswye tel as aanvaarding. Die verhuurder kan dan die Huurkommissie binne ses weke na daardie datum om 'n uitspraak vra (Artikel 7:253(1) BW).
• Besluit van die Huurkommissie. Enige party kan die saak binne agt weke nadat die beslissing gestuur is, voor die subdistrikshof bring; andersins bind die beslissing beide (Artikel 7:262 BW).
• Kompleks van tien of meer huise. Agt weke na die 70%-kennisgewing om die hof te vra om oor redelikheid te beslis (Artikel 7:220(3) BW).

Huurcommissie of subdistrikshof?

Die Huurkommissie beslis oor die huur van gereguleerde huise: die aanvanklike huur, die jaarlikse verhoging, 'n verhoging na verbetering, diensgelde en huurvermindering vir defekte. Die subdistrikshof besluit of 'n opknappingsvoorstel redelik is, alle geskille oor geliberaliseerde huurgeld en indeksklousules, en beëindiging van die huurooreenkoms.

Baie geliberaliseerde ooreenkomste laat 'n jaarlikse verhoging van inflasie plus 'n toeslag toe. Op 29 November 2024 het die Hooggeregshof beslis dat die indeksering en die toeslag afsonderlike terme is, en dat 'n toeslag van tot 3% per jaar in beginsel nie onbillik is nie; indien 'n toeslag in die omstandighede onbillik is, val slegs die toeslag weg (ECLI:NL:HR:2024:1780). Laat so 'n klousule nagaan teen die reëls oor onbillike kontrakvoorwaardes.

Wat moet jy as huurder nagaan?

• Is die werk 'n verbetering, of onderhoud en herstelwerk waarvoor die verhuurder moet betaal?
• Is die voorstel skriftelik en meld dit die werk, die koste, die verhoging en u behuising tydens die werk?
• Het die verhuurder subsidies afgetrek en die ekonomiese lewensduur van die werk gebruik?
• In 'n kompleks: wanneer het jy die 70%-kennisgewing ontvang, en loop jou agt weke sperdatum?
• Het u skriftelik beswaar aangeteken voor die voorgestelde begindatum van 'n verhoging?
• Het jy die huis gefotografeer en die datums aangeteken waarop die werk begin en klaar is?

Wat moet jy as verhuurder nagaan?

• Is u voorstel geskrewe, spesifiek en redelik binne Artikel 7:220(2) BW?
• Het julle verbeteringskoste van onderhoudskoste geskei?
• Vir 'n gereguleerde huis: bly die nuwe huur binne die WWS-maksimum na die werk?
• Vir 'n geliberaliseerde woning: bevat die huurooreenkoms 'n geldige klousule vir 'n verhoging na verbetering?
• Het julle die statutêre minimum hervestigingstoelaag aangebied waar huurders moet trek?

Wat kan ons vir jou doen met opknappings en huurverhogings?

Ons huurregsadvokate tree op vir huurders en verhuurders.

• Ons beoordeel of 'n opknappingsvoorstel redelik is en of die werk 'n verbetering is.
• Ons vergelyk die voorgestelde verhoging met die belegging, subsidies en WWS-punte.
• Ons stel u skriftelike beswaar of u opknappingsvoorstel op.
• Ons voer verrigtinge voor die Huurkommissie en die subdistrikshof binne die statutêre sperdatums.
• Ons hersien indekserings- en prysverhogingsklousules in geliberaliseerde huurooreenkomste.

Opsomming

• Slegs werklike verbeterings regverdig 'n huurverhoging; onderhoud en herstelwerk nie.
• Jy moet slegs met 'n opknapping saamwerk indien die verhuurder se skriftelike voorstel redelik is (Artikel 7:220(2) BW).
• In 'n kompleks van tien of meer eenhede, maak 70% toestemming die voorstel as redelik beskou; jy het dan agt weke om hof toe te gaan.
• Vir gereguleerde huise moet die verhoging proporsioneel wees tot die koste en binne die WWS-maksimum bly (Artikel 7:255 BW).
• As jy moet uittrek, betaal die verhuurder ten minste die statutêre minimum verhuisingstoelaag.

Algemene vrae