Huurbeskerming

Wanneer jy 'n verblyf in Nederland huur, is jy outomaties geregtig op huurbeskerming. Dieselfde geld vir jou mede-huurders en onderhuurders. Huurbeskerming bestaan ​​in beginsel uit twee aspekte: huurprysbeskerming en huurbeskerming teen beëindiging van die huurooreenkoms in die sin dat die verhuurder nie bloot die huurooreenkoms kan beëindig nie.

Terwyl beide aspekte van huurbeskerming op die huurders van maatskaplike behuising van toepassing is, is dit nie die geval vir die huurders van behuising in die vrye sektor nie. Watter huurbeskerming ter sprake is wanneer en wat presies die huurprysbeskerming of huurbeskerming in die konteks van huurbeëindiging behels, word in hierdie blog bespreek. Maar eers bespreek hierdie blog die toestand genaamd leefruimte vir die algehele toepassing van huurbeskerming.

leefruimte

Vir die toepassing van die wetsbepalings rakende huurbeskerming, moet dit eers 'n kwessie van woonruimte wees. Ingevolge artikel 7: 233 van die Nederlandse burgerlike wetboek moet 'n woonruimte verstaan ​​word as 'n onroerende eiendom, in soverre dit verhuur word as 'n onafhanklike of nie-selfstandige huis, 'n karavaan of 'n stand vir permanente verblyf. Geen verdere onderskeid word dus getref tussen huurders van onafhanklike of nie-selfstandige akkommodasie met die oog op huurbeskerming nie.

Die konsep van leefruimte sluit ook onroerende toebehore in, met ander woorde fasiliteite wat van nature onlosmaaklik aan die woning , karavaan of staanplek gekoppel is of wat deel daarvan uitmaak kragtens die huurooreenkoms. In 'n kompleks van wonings kan dit byvoorbeeld die trappehuis, galerye en gange wees, asook sentrale installasies indien hulle per kontrak aangewys word as ruimtes wat nie 'n openbare karakter het nie.

Daar is egter geen woonruimte in die sin van artikel 7: 233 van die Nederlandse wetboek as dit gaan oor:

• korttermyn gebruik van woonruimte; of dit die geval is, word bepaal aan die hand van die aard van die gebruik, byvoorbeeld as vakansiehuis of 'n ruilhuis. In hierdie sin verwys kort duur dus na gebruik en nie na die ooreengekome tyd nie;
• 'n afhanklike leefruimte; dit is die geval as die huis saam met kommersiële ruimte verhuur word; in daardie geval maak die huis deel uit van die huurruimte, sodat nie die behuisingsvoorwaardes nie, maar die bepalings rakende besigheidsruimte op die huis van toepassing is;
• 'n huisboot; dit is 'n verskynsel wat nie pas by die wetlike definisie van artikel 7: 233 van die Nederlandse burgerlike wetboek nie. So 'n huis kan gewoonlik nie as vaste eiendom beskou word nie, omdat daar geen blywende verbintenis met die grond of oewer is nie.

Huurprysbeskerming

As daar aan die voorwaarde van die hierbo omskrewe woonruimte voldoen is, sal die huurder eerstens huurprysbeskerming geniet. In daardie geval is die volgende beginpunte van toepassing:

• die verhouding tussen kwaliteit, insluitend die ligging van die huurverblyf en tussen die huur wat daarvoor betaal moet word, moet redelik wees;
• die huurder te alle tye die opsie het om die aanvanklike huurprys deur die Huurkomitee te laat beoordeel; dit is slegs binne 6 maande na die aanvang van die huurkontrak moontlik; die beslissing van die huurkomitee is bindend, maar kan steeds voorgelê word aan die distrikshof vir hersiening;
• die verhuurder kan nie met 'n onbeperkte huurverhoging voortgaan nie; Spesifieke wettige perke is van toepassing op die huurverhoging, soos die maksimum persentasie huurverhoging wat die Minister bepaal;
• die statutêre bepalings rakende huurbeskerming is verpligtend wet, dit wil sê, die verhuurder kan nie in die huurooreenkoms daarvan afwyk tot nadeel van die huurder nie.

Terloops, die genoemde beginsels is slegs van toepassing op die huurder van 'n maatskaplike behuising. Dit is die leefruimte wat binne die gereguleerde huursektor val en moet dus onderskei word van die leefruimte wat aan die geliberaliseerde, of gratis huursektor behoort. In die geval van geliberaliseerde of gratis behuising is die huur so hoog dat die huurder nie meer vir huursubsidie ​​in aanmerking kom nie en dus buite die beskerming van die wet val.

Die grens tussen geliberaliseerde en maatskaplike behuising is ongeveer teen die huurprys van ongeveer 752 euro per maand. Indien die ooreengekome huurprys hierdie bedrag oorskry, kan die huurder nie meer staatmaak op die beginsels hierbo beskryf nie, want dit gaan dan oor die huur van 'n geliberaliseerde behuising.

Huurbeskerming teen beëindiging van die huurooreenkoms

Vir die toepassing van die ander aspek van huurbeskerming word daar egter geen onderskeid getref tussen huurders van sosiale en geliberaliseerde behuising nie. Met ander woorde, dit beteken dat elke huurder se woonruimte grotendeels en outomaties beskerm word teen die beëindiging van die huurooreenkoms, in die sin dat die verhuurder nie net die huurooreenkoms kan kanselleer nie. In hierdie konteks word die huurder spesifiek beskerm omdat:

• die beëindiging deur die verhuurder beëindig nie die huurooreenkoms in ooreenstemming met artikel 7: 272 van die Nederlandse burgerlike wetboek nie; in beginsel is dit aan die verhuurder om eers die beëindiging van die huurooreenkoms te probeer bewerkstellig met onderlinge toestemming. As dit nie werk nie en die huurder nie daartoe instem nie, beëindig die verhuurder die huurooreenkoms nie regtig nie. Dit beteken dat die huurooreenkoms soos gewoonlik voortgaan en dat die verhuurder 'n wettige eis vir die beëindiging van die huurooreenkoms moet indien by die distrikshof. In daardie geval sal die huurooreenkoms nie beëindig word voordat die hof 'n onherroeplike beslissing oor die verhuurder se beslissing geneem het nie.
• in die lig van Artikel 7: 271 van die Nederlandse Burgerwet, moet die verhuurder 'n rede vir die beëindiging gee; indien die verhuurder die huurooreenkoms gaan beëindig, moet hy die formaliteit van die bogenoemde artikel van die Burgerlike Wetboek nakom. Benewens die kennisgewingstydperk is 'n beëindigingsgrond in hierdie konteks 'n belangrike formaliteit. Die verhuurder moet dus in sy kennisgewing van beëindiging een van die gronde vir beëindiging vermeld, soos vermeld in artikel 7: 274 paragraaf 1 van die Nederlandse burgerlike wetboek:

1. die huurder het nie soos 'n goeie huurder gedra nie
2. dit gaan oor huur vir 'n vaste tydperk
3. die verhuurder benodig dringend die huur vir eie gebruik
4. die huurder stem nie in tot 'n redelike aanbod om 'n nuwe huurooreenkoms aan te gaan nie
5. die verhuurder wil 'n grondgebruik op die verhuurde volgens 'n geldige soneringsplan realiseer
6. die belange van die verhuurder by die beëindiging van die huurkontrak weeg swaarder as dié van die huurder in die voortsetting van die huurkontrak (in die geval van verhuurderhuur)

• die huurkontrak kan slegs beëindig word deur 'n regter op grond van artikel 7: 274 paragraaf 1 van die Nederlandse burgerlike wetboek; Bogenoemde gronde is volledig: dit wil sê, indien regsgedinge voor die howe gevoer word, is beëindiging van die huurooreenkoms op ander gronde nie moontlik nie. As een van die bogenoemde redes ontstaan, moet die hof ook die huurder se eis om te beëindig toestaan. In daardie geval is daar dus geen ruimte vir 'n (verdere) afweging van belange nie. 'N Uitsondering is egter op hierdie punt van toepassing met betrekking tot die beëindigingsgrond vir dringende persoonlike gebruik. Wanneer die eis toegelaat word, sal die hof ook die tyd vir uitsetting bepaal. As die verhuurder se beëindigingseis egter van die hand gewys word, mag die betrokke huurkontrak nie weer vir drie jaar deur hom beëindig word nie.

Huurmarkbewegingswet

Voorheen was huurbeskerming in die praktyk aan baie kritiek onderwerp: die huurbeskerming sou te ver gegaan het en daar is meer huiseienaars wat die huis wil verhuur as die huurbeskerming nie so streng was nie. Die wetgewer is sensitief vir hierdie kritiek. Om hierdie rede het die wetgewer verkies om hierdie wet in te stel vanaf 1 Julie 2016, die Wet op die Oordrag van die Huurmark. Met hierdie nuwe wet het die beskerming van die huurder minder streng geword. In die konteks van hierdie wet is dit die belangrikste veranderinge:

• vir huurooreenkomste met betrekking tot onafhanklike woonruimte van twee jaar of minder en vir huurooreenkomste ten opsigte van nie-onafhanklike woonruimte van vyf jaar of minder, is dit vir die verhuurder moontlik gemaak om te huur sonder huurbeskerming. Dit beteken dat die huurooreenkoms na afloop van die ooreengekome termyn op grond van die wet eindig en nie soos voorheen deur die verhuurder beëindig hoef te word nie.
• met die instelling van teikengroepkontrakte is dit ook vir die verhuurder makliker gemaak om die huurooreenkoms te beëindig rakende behuising wat bedoel is vir 'n spesifieke teikengroep, soos studente. As die huurder nie meer tot 'n spesifieke teikengroep behoort nie en byvoorbeeld nie meer as 'n student beskou kan word nie, kan die verhuurder makliker en vinniger met die beëindiging voortgaan.

Is u 'n huurder en wil u weet vir watter huurbeskerming u in aanmerking kom? Is u 'n verhuurder wat die huurooreenkoms wil beëindig? Of het u nog vrae rakende hierdie blog? Kontak dan Law & More. Ons advokate is kundiges in huurregte en gee u graag advies. Hulle kan u ook wettig help as u huurgeskil tot regsgedinge lei.