Verborge gebreke: wanneer is die verkoper aanspreeklik in Nederland?

'n Verkoper in Nederland is aanspreeklik vir 'n verborge gebrek wanneer die gelewerde eiendom nie die eienskappe het wat die koper kon verwag nie. Artikel 7:17 van die Nederlandse Burgerlike Wetboek stel dit doelbewus so: die vraag is nie of 'n gebrek bestaan ​​nie, maar of die koper redelikerwys kon verwag dat die eiendom vry daarvan sou wees.

Daardie toets word uitgewerk deur twee teenoorgestelde pligte. Die verkoper het 'n plig om gebreke waarvan hy weet en weet relevant is vir die koper, openbaar te maak (mededelingsplicht). Hy kan nie daardie plig ontduik deur stil te bly of deur op 'n algemene uitsluitingsklousule staat te maak nie. Die koper het 'n plig om ondersoek te doen (onderzoeksplicht). Daardie plig dek wat 'n redelik versigtige koper tydens inspeksie sou gevind het, of waaroor hy sou gevra het gegewe wat aan hom gesê is. Waar die twee pligte bots, geld die plig om openbaar te maak oor die algemeen: 'n verkoper wat van 'n gebrek geweet het, kan gewoonlik nie staatmaak op die koper se versuim om dit te vind nie.

Tydsberekening beslis baie geskille op sy eie. Ingevolge Artikel 7:23 van die Burgerlike Wetboek moet 'n koper die verkoper binne 'n redelike tyd na die ontdekking van die gebrek, of na die oomblik waarop hulle dit redelikerwys moes ontdek het, in kennis stel. Vir 'n verbruiker is kennisgewing binne twee maande na ontdekking altyd betyds. 'n Eis verjaar dan twee jaar na daardie kennisgewing. Om te laat te kla, beëindig 'n andersins geldige eis.

In die verkoop van 'n huis doen standaardklousules baie van die werk. Die klousule waaronder die verkoper slegs waarborg dat die eiendom geskik is vir normale gebruik as 'n huis, en die ouderdomsklousule wat vir ouer eiendomme gebruik word, skuif albei die risiko na die koper. Jy moet die effek daarvan verstaan ​​voordat jy teken, nie daarna nie.

Wat is 'n verborge gebrek onder die Nederlandse reg?

'n Verborge gebrek is 'n tekortkoming in die verkoopte eiendom waarvan die koper nie geweet het nie en nie redelikerwys kon opgemerk het toe die kontrak onderteken is nie. Die Nederlandse reg gebruik nie 'n aparte konsep van "verborge gebreke" nie: die vraag is altyd of die gelewerde eiendom aan die kontrak voldoen (conformiteit).

Artikel 7:17 van die Burgerlike Wetboek stel die standaard. Die eiendom moet die eienskappe hê wat die koper op grond van die kontrak kon verwag. Die aard van die eiendom en die verklarings wat die verkoper daaroor gemaak het, word in ag geneem. Die koper kan die eienskappe verwag wat nodig is vir normale gebruik, en dié wat nodig is vir 'n spesiale gebruik wat in die kontrak ooreengekom is. Dieselfde reëls geld vir die verkoop van goedere, soos masjinerie, voertuie of voorraad, en vir die verkoop van vaste eiendom.

Die woord “verborge” is van belang as gevolg van Artikel 7:17(5). ’n Koper kan nie staatmaak op ’n gebrek aan ooreenstemming waarvan hulle geweet het, of redelikerwys kon geweet het, toe die kontrak gesluit is nie. ’n Sigbare kraak in ’n muur of ’n lekkende dak wat enigiemand tydens ’n besigtiging sou sien, sal selde aanleiding gee tot ’n eis. ’n Defek wat eers later verskyn, of wat die verkoper verberg het, is ’n ander saak.

Hoe pas die howe die ooreenstemmingstoets toe?

Die hof vra wat hierdie koper redelikerwys van hierdie eiendom, teen hierdie prys, met hierdie inligting, kan verwag. 'n Geringe onvolmaaktheid maak nie die eiendom nie-ooreenstemmend nie; die gebrek moet normale gebruik of 'n gebruik waaroor die partye ooreengekom het, in die weg staan.

Verskeie faktore speel 'n rol in daardie assessering:

• Die aard en ouderdom van die eiendom : 'n koper van 'n huis wat 'n eeu gelede gebou is, moet meer slytasie verwag as 'n koper van 'n nuutgeboude huis.

• Die prys : 'n baie lae prys kan aandui dat die koper minder kan verwag.

• Die verkoper se stellings : wat die verkoper in die lys, die vraelys of tydens besigtigings gesê het, vorm wat die koper kan verwag.

• Die kontrak : 'n ooreengekome spesiale gebruik, soos om 'n gebou te omskep of 'n besigheid daaruit te bedryf, verhoog die lat.

• Wat die koper kon sien : hoe duideliker die gebrek, hoe swakker die eis.

Tipiese voorbeelde is strukturele skade wat agter nuwe pleister versteek is, 'n fondamentprobleem wat nie van buite sigbaar is nie, of 'n meganiese fout in 'n masjien wat slegs onder volle las sigbaar is. Elke geval hang af van sy eie feite.

Wat moet die verkoper vir die koper sê?

Die verkoper moet die koper inlig oor gebreke waarvan hy weet en wat hy weet wat vir die koper saak maak. Hierdie plig gaan verder as om direkte vrae te beantwoord: 'n verkoper wat van 'n relevante gebrek weet, moet dit op eie inisiatief opper.

Die plig om openbaar te maak, volg uit die vereistes van redelikheid en billikheid (redelikheid en billikheid) wat kontrakte onder Nederlandse reg beheer. 'n Verkoper kan nie bloot stilbly oor 'n bekende gebrek en hoop dat die koper dit nie sal vind nie. Stilswye oor 'n feit wat die verkoper geweet het belangrik was, kan lei tot aanspreeklikheid vir nie-ooreenstemming, en in sommige gevalle tot nietigverklaring van die kontrak weens dwaling (dwaling).

'n Koper wat wil eis, moet oor die algemeen aantoon dat die eiendom nie was soos hulle kon verwag nie. In die praktyk sal die koper die volgende moet bewys:

• Dat die gebrek by aflewering bestaan ​​het : die probleem was reeds daar toe die eiendom na die koper oorgegaan het, selfs al het dit eers later geblyk.

• Dat die koper nie geweet het nie en nie redelikerwys daarvan kon weet nie : die gebrek was nie sigbaar met 'n redelike inspeksie nie.

• Dat die gebrek saak maak : dit beïnvloed normale gebruik, of 'n ooreengekome spesiale gebruik, van die eiendom.

• Dat die koper dit nie veroorsaak het nie : die gebrek is nie die gevolg van die koper se eie optrede na aflewering nie.

Vir verbruikersaankope van roerende goedere help die wet die koper. Indien 'n gebrek aan ooreenstemming binne een jaar na aflewering verskyn, word vermoed dat dit by aflewering bestaan ​​het, tensy die verkoper die teendeel bewys. Daardie vermoede is nie van toepassing op die verkoop van 'n huis nie.

Watter risiko's loop die verkoper?

'n Verkoper wat versuim om 'n bekende gebrek te openbaar, loop die risiko van 'n eis vir herstelwerk, 'n prysverlaging, skadevergoeding of selfs beëindiging van die verkoop. Watter hiervan die koper kan eis, hang af van die tipe verkoop, die erns van die gebrek en wat die kontrak bepaal.

Watter feite moet 'n verkoper openbaar maak?

'n Verkoper moet elke bekende feit openbaar wat 'n redelike koper sou wou weet voordat hy besluit om te koop of oor die prys besluit. Die plig geld vir die verkoop van huise, kommersiële persele en sakebates.

In eiendomstransaksies gaan dit dikwels oor vorige waterskade of lekkasies, fondamentprobleme, strukturele herstelwerk, asbes, grondbesoedeling, grensgeskille met bure, en permitkwessies vir uitbreidings of omskakelings. Vir goedere kan dit vroeëre onklaarraking, herstelwerk, ongelukskade of bekende ontwerpfoute behels.

Die verkoper is nie verplig om te openbaar wat hy nie weet nie. 'n Verkoper wat egter duidelike aanduidings van 'n probleem gehad het en gekies het om nie verder te soek nie, kan vind dat 'n hof dit asof hy weet, beskou. Om 'n gebrek te verberg, byvoorbeeld deur klam kolle voor 'n besigtiging te verf, sal enige verweer ernstig verswak.

Wat kan die koper eis?

Die koper kan versoek dat die gebrek reggestel word, skadevergoeding eis, of in ernstige gevalle die kontrak beëindig. Verbruikers wat goedere koop, het ook 'n statutêre reg om te kanselleer of die prys te verminder.

'n Eis vir skadevergoeding vereis gewoonlik dat die verkoper eers 'n redelike geleentheid gegun word om te presteer, in 'n skriftelike kennisgewing van wanbetaling (ingebrekestelling), tensy prestasie onmoontlik geword het. Die hof sal die aard van die gebrek, wat die verkoper geweet het en wat beide partye redelikerwys kon verwag ten tyde van die verkoop, oorweeg.

Die tabel hieronder som die belangrikste remedies op.

Hoe verskuif kontrakklousules die risiko?

Kontrakklousules kan 'n deel van die risiko van verborge gebreke van die verkoper na die koper verskuif, maar hulle kan nie 'n verkoper beskerm wat willens en wetens 'n gebrek versteek het nie. Die bewoording van elke klousule bepaal hoe ver dit strek.

In 'n standaard Nederlandse huiskoopooreenkoms waarborg die verkoper tipies slegs dat die eiendom geskik is vir normale gebruik as 'n woning. Enigiets verder as dit, soos gebruik as 'n kantoor of omskakeling in woonstelle, is op die koper se risiko tensy anders ooreengekom. Vir ouer huise is 'n ouderdomsklousule (ouderdomsclausule) algemeen. Dit bepaal dat die gehalte van die gebou laer is as dié van 'n nuwe eiendom en dat die koper dit aanvaar. Howe gee gewoonlik sulke klousules effek, maar hulle lees dit in die lig van wat die verkoper geweet en gesê het.

Of die koper se ondersoekplig nagekom is, hang ook van die omstandighede af. 'n Koper wat tekens van vog opmerk en nie daaroor vra nie, of wat 'n inspeksie van 'n ooglopend ou dak oorslaan, sal dit moeiliker vind om te eis. 'n Koper wat 'n spesifieke vraag gevra het en 'n gerusstellende antwoord ontvang het, kan in beginsel op daardie antwoord staatmaak, selfs al sou 'n nadere inspeksie die probleem aan die lig gebring het.

In sakeverkope kom partye dikwels ooreen oor spesifieke waarborge en 'n limiet of tydsbeperking op eise. 'n Professionele verkoper wat algemene bepalings en voorwaardes gebruik, moet ook die reëls oor onredelik beswarende klousules in ag neem, veral teenoor verbruikers.

Wat moet 'n koper doen nadat hy 'n gebrek ontdek het?

Teken die gebrek aan, stel die verkoper so gou as moontlik skriftelik in kennis en kry advies voordat u duur herstelwerk uitvoer. Deur vinnig op te tree, word beide u eis en u bewysstukke beskerm.

Hoe registreer jy die gebrek?

Versamel bewyse sodra jy die probleem ontdek, voordat enigiets herstel word. Sonder bewyse is dit moeilik om aan te toon dat die gebrek by aflewering bestaan ​​het en wat dit kos om reg te stel.

Nuttige bewyse sluit in:

• Verouderde foto's en video-opnames

• 'n Verslag deur 'n onafhanklike kenner , soos 'n strukturele landmeter vir 'n huis of 'n tegniese kenner vir masjinerie.

• Die verkoopsdokumente : die koopooreenkoms, die lys, die verkoper se vraelys en enige inspeksieverslag

• Onderhoud- en herstelrekords ontvang van die verkoper

• Alle korrespondensie met die verkoper , insluitend boodskappe wat voor die verkoop uitgeruil is

• Kwotasies vir herstelwerk van ten minste een kontrakteur

'n Kundige verslag is dikwels deurslaggewend. Dit kan die oorsaak van die gebrek vasstel, of dit reeds by aflewering teenwoordig was en of dit sigbaar was tydens 'n normale inspeksie. Gee die verkoper die geleentheid om die gebrek te inspekteer voordat u dit herstel, tensy dringende maatreëls nodig is om verdere skade te voorkom.

Jy sal oor die algemeen die feite waarop jou eis gebaseer is, moet bewys. Baie geskille word geskik na 'n uitruil van deskundige verslae. Indien geen skikking bereik word nie, gaan die eis na die siviele hof, en 'n deskundige kan deur die hof aangestel word.

Watter tydsbeperkings geld?

Jy moet die verkoper binne 'n redelike tyd nadat jy die gebrek ontdek het, in kennis stel, en jy moet dan jou eis binne twee jaar na daardie kennisgewing indien. Hierdie reëls is in Artikel 7:23 van die Burgerlike Wetboek.

Die besonderhede maak saak:

• Kennisgewing : die koper verloor die reg om op die gebrek staat te maak indien hulle die verkoper nie binne 'n redelike tyd nadat hulle dit ontdek het, of nadat hulle dit redelikerwys moes ontdek het, in kennis stel nie.

• Verbruikers : in 'n verbruikerskoop is kennisgewing binne twee maande na ontdekking altyd betyds.

• Verkoper se kennis : indien die eiendom nie aan 'n eienskap voldoen wat die verkoper gesê het dit het nie, of die gebrek betrekking het op feite wat die verkoper geweet het of moes geweet het, maar nie bekend gemaak het nie, begin die redelike tyd eers by die werklike ontdekking.

• Verjaring : eise verjaar twee jaar na die kennisgewing. Die koper kan steeds 'n prysverlaging of skadevergoeding as verweer teen 'n eis vir betaling van die prys aanvoer.

• Opset : die tweejaarperiode loop nie solank die koper nie hul regte kan uitoefen nie as gevolg van die verkoper se opset.

Gee skriftelike kennisgewing, beskryf die gebrek duidelik en hou bewys van versending. 'n Kort e-pos of brief is genoeg om aan die kennisgewingvereiste te voldoen; dit hoef nie 'n volledige eis uiteen te sit nie.

Wat moet jy as koper nagaan?

Die meeste eise word gewen of verloor op grond van wat jy gevra en aangeteken het voor ondertekening, en op hoe vinnig jy daarna kennis gegee het. Ingevolge Artikel 7:17(5) van die Burgerlike Wetboek kan jy nie staatmaak op 'n gebrek waarvan jy redelikerwys kon weet nie.

• Vra die verkoper vir die voltooide vraelys en elke inspeksie- of opnameverslag wat dit besit voordat jy teken.
• Laat 'n onafhanklike bouinspeksie (bouwkundige keuring) uitvoer, of maak die aankoop voorwaardelik daaraan.
• Gaan na of die kontrak 'n normale gebruiksklousule of 'n ouderdomsklousule bevat, en watter risiko's dit vir jou inhou.
• Stel spesifieke vrae skriftelik aan die verkoper en hou die antwoorde.
• Nadat 'n gebrek ontdek is, stel die verkoper skriftelik in kennis; as verbruiker is kennisgewing binne twee maande altyd betyds (Artikel 7:23).
• Hou foto's en 'n kundigeverslag, en laat die verkoper inspekteer voordat jy herstelwerk doen.

Hoe kan 'n verkoper aanspreeklikheid beperk?

'n Verkoper beperk aanspreeklikheid hoofsaaklik deur skriftelik en voordat die kontrak onderteken word, bekend te maak wat hy weet. Duidelike kontrakbepalings help, maar dit beskerm nie 'n verkoper wat stilgebly het oor 'n bekende gebrek nie.

Wat moet die verkoper aanteken en openbaar maak?

Versamel die relevante dokumente voor die verkoop en deel dit met die koper. 'n Skriftelike rekord van wat jy bekend gemaak het, is jou beste bewys indien 'n dispuut later ontstaan.

Nuttige dokumente sluit in:

• Onderhoudsrekords

• Inspeksie- en opnameverslae

• Die geskiedenis van die eiendom of item , insluitend vorige probleme

• Fakture en dokumentasie van herstelwerk en opknappings

• Omgewings- of strukturele verslae , soos grond- of asbesopnames

Teken bekende gebreke aan in 'n skriftelike openbaarmakingsverklaring of in die verkoper se vraelys, en verwys daarna in die koopooreenkoms. Hoe meer spesifiek 'n gebrek beskryf word, hoe moeiliker is dit vir die koper om later te argumenteer dat hulle nie daarvan geweet het nie. 'n Vae opmerking soos "'n bietjie onderhoud mag nodig wees" bied min beskerming.

Kan 'n uitsluitingsklousule die verkoper beskerm?

'n Uitsluitingsklousule kan die verkoper beskerm teen gebreke waarvan hy nie geweet het nie, maar oor die algemeen nie teen gebreke waarvan hy geweet het en nie bekend gemaak het nie. 'n Algemene klousule dat die koper "die eiendom aanvaar soos dit is" word eng gelees.

Stel spesifiek konsepklousules op. Noem die bekende gebrek, meld dat die koper dit aanvaar, en stem waar relevant ooreen op 'n tydsbeperking of 'n limiet vir eise. 'n Spesifieke klousule oor 'n genoemde gebrek sal gewoonlik geld; 'n algemene uitsluiting is baie minder betroubaar.

Hoe moet die verkoper die koper se vrae beantwoord?

Beantwoord elke vraag volledig en eerlik, en skriftelik waar moontlik. 'n Verkeerde antwoord kan die verkoper aanspreeklik hou selfs vir 'n gebrek wat die koper kon ontdek het.

Maak vroegtydig bekend. 'n Defek wat vir die eerste keer by die notaris se kantoor genoem word, nadat die koper hom verbind het, lei tot 'n dispuut. Inligting wat betyds gegee word, stel die koper in staat om met volle kennis oor die aankoop en die prys te besluit, wat presies is wat die verkoper later beskerm.

Wat moet jy as verkoper nagaan?

Jou beste beskerming is 'n geskrewe rekord van wat jy bekend gemaak het voordat die kontrak onderteken is. 'n Klousule kan nie 'n openbaarmaking herstel wat jy nooit gemaak het nie.

• Lys elke defek waarvan jy weet in die vraelys, insluitend vorige lekkasies, fondasieherstelwerk, asbes en permitprobleme.
• Heg verslae en herstelfakture aan die koopooreenkoms en verwys daarna daarin.
• Maak seker dat elke uitsluitingsklousule die spesifieke gebrek noem; 'n algemene "soos dit is"-klousule word eng gelees.
• Beantwoord die koper se vrae skriftelik, en korrigeer 'n vroeëre antwoord as jy meer voor aflewering te wete kom.
• Laat die koper 'n volledige inspeksie toe voor hy teken.
• As 'n sakeverkoper, kyk of jou aanspreeklikheidsversekering eise vir nie-ooreenstemming dek.

Wat kan ons vir jou doen met verborge gebreke?

Ons span eiendomsregsadvokate staan ​​beide kopers en verkopers by, van die koopooreenkoms tot 'n eis in die hof.

• Ons hersien die koopooreenkoms, die vraelys en enige uitsluitingsklousules voordat u teken.
• Ons bepaal of 'n gebrek 'n gebrek aan ooreenstemming is kragtens Artikel 7:17 van die Burgerlike Wetboek en of u kennisgewing betyds gegee is.
• Ons stel die skriftelike kennisgewing van die gebrek en die kennisgewing van wanbetaling (ingebrekestelling) aan die verkoper op.
• Ons gee opdrag aan 'n onafhanklike kenner en gebruik die verslag in onderhandelinge.
• Ons reageer namens 'n verkoper op 'n koper se eis, gebaseer op wat bekend gemaak is en wanneer.
• Ons bring of verdedig die eis voor die distrikshof (rechtbank).

Opsomming

• 'n Verkoper is aanspreeklik wanneer die eiendom nie die eienskappe het wat die koper redelikerwys kon verwag nie (Artikel 7:17 van die Burgerlike Wetboek).

• Die verkoper moet bekende gebreke wat vir die koper van belang is, openbaar maak; die koper moet redelike ondersoek instel. Die plig om dit openbaar te maak, geld oor die algemeen.

• Die koper moet die verkoper binne 'n redelike tyd na ontdekking in kennis stel (vir verbruikers: twee maande is altyd betyds), ​​en eise verjaar twee jaar na kennisgewing (Artikel 7:23).

• Standaardklousules, soos die normale gebruiks- en ouderdomsklousules in huisverkope, verskuif risiko na die koper, maar beskerm nie 'n verkoper wat 'n bekende gebrek verberg het nie.

• Teken die gebrek aan, stel dit skriftelik in kennis en bewaar bewysstukke; verkopers moet dit skriftelik openbaar maak voor hulle teken.

Algemene vrae