Korttermynverblyf in 'n VvE: wat die verdelingsakte toelaat

Of jy jou woonstel vir kort verblyf mag verhuur, word eerstens deur die verdelingsakte ( splitsingsakte ) bepaal, nie deur die munisipaliteit nie en nie deur die huisreëls nie. Indien die akte die eenhede as wonings aanwys of kommersiële gebruik verbied, beslis howe gereeld dat die oor en oor verhuring van die woonstel aan veranderende inwoners, teen kommersiële tariewe en met dienste soos skoonmaak of linne, nie residensiële gebruik is nie; die hoofuitsondering is 'n akte wat uitdruklik gebruik vir kort tydperke toelaat.

Indien korttermynverblyf nie toegelaat word nie, kan die eienaarsvereniging ( Vereniging van Eigenaars , VvE) die verhuring beëindig, indien nodig deur middel van tussentydse verligtingsprosedures met 'n boete vir elke dag van voortgesette oortreding. 'n Munisipale permit verander dit nie: publiekreg en die verdelingsakte geld langs mekaar.

Wat tel as korttermynverblyf?

Korttermynverblyf is tydelike verhuring vir 'n beperkte tydperk, in die praktyk ongeveer een tot ses maande, aan 'n gedefinieerde groep soos uitgewekenes, studente of projekpersoneel. Nederlandse reg het geen enkele statutêre definisie nie.

In die praktyk word drie kategorieë gebruik. Vakansie- of toeristeverhuring dek nagte of weke aan wisselende gaste en word gereguleer deur munisipale behuisingsreëls. Korttermynverhuring dek ongeveer een tot ses maande. Gewone residensiële verhuring beteken duursame okkupasie met volle huurderbeskerming kragtens Artikels 7:232 en volgende van die Nederlandse Burgerlike Wetboek (BW).

Korttermynverblyf lê tussen die ander twee, en howe en belastingowerhede behandel dit toenemend as 'n kommersiële diens. 'n Woonstel wat voortdurend bemark word, gemeubileer word vir onmiddellike okkupasie, aangebied word met skoonmaak of nutsdienste ingesluit en deur 'n reeks verskillende mense beset word, werk soos verblyf eerder as 'n tuiste.

Wie besluit: die akte van verdeling of die huisreëls?

Die verdelingsakte bepaal. Huisreëls en vergaderingsbesluite kan slegs uitwerk wat die akte reeds sê; hulle kan nie 'n nuwe beperking byvoeg oor hoe jy jou eie woonstel gebruik nie.

Bo-aan is die verdelingsakte, 'n notariële akte wat in die openbare registers geregistreer is, wat gewoonlik 'n modelstel verdelingsregulasies van toepassing verklaar (die mees onlangse is die 2017-model). Daaronder staan ​​die huisreëls en die gewone besluite van die vergadering van eienaars.

'n Verbod op korttermynverblyf beperk die gebruik van die woonstel self en hoort dus in die akte. 'n VvE wat korttermynverblyf slegs deur 'n meerderheidsbesluit in die huisreëls verbied, is op swak grond. Jy kan die onderdistrikshof ( kantonrechter ) vra om so 'n besluit nietig te verklaar binne een maand vanaf die dag waarop jy daarvan te hore gekom het, of kon te hore gekom het (Artikel 5:130(2) BW).

Die Hooggeregshof ( Hoge Raad ) het in sy uitspraak van 21 Junie 2019 (ECLI:NL:HR:2019:1022) verduidelik wanneer daardie maand begin. Indien dit nie gebruiklik is om besluite te sirkuleer nie, word daar van 'n afwesige eienaar verwag om binne 'n week na die vergadering navraag te doen, so moenie vir die notule wag nie.

Die omgekeerde is ook waar. Indien die akte reeds 'n residensiële benaming of 'n verbod op kommersiële gebruik bevat, benodig die VvE geen nuwe besluit om dit af te dwing nie. Die meeste modelregulasies vereis ook dat 'n eienaar wat die woonstel verhuur, die gebruiker 'n verklaring laat teken wat belowe om aan die akte en die huisreëls te voldoen.

Die akte kan ook in die eienaar se guns werk. In sy uitspraak van 8 Februarie 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:336), het die Amsterdam Die Appèlhof het beslis dat korttermynverhuring van woonstelle in Zandvoort toegelaat is, omdat die akte eienaars uitdruklik toegelaat het om ander toe te laat om die woonstel vir periodes van minder as twee maande te gebruik.

Hoe besluit howe of gebruik residensieel is?

Howe kyk na hoe die woonstel werklik gebruik word, nie net na die kontrak of die aantal nagte nie. Residensiële gebruik impliseer 'n mate van permanensie; 'n bestendige omset van inwoners dui op uitbuiting.

In sy uitspraak van 21 Oktober 2025 (ECLI:NL:GHAMS:2025:2788), het die Amsterdam Die Appèlhof het die gebrek aan blywende, toekomsgerigte bewoning beklemtoon. Die akte het elke woonstel tot een gesin beperk, en 'n roterende groep van vier onverwante studente het nie aan daardie toets voldoen nie; die hof het ook 'n boete van €1 000 wat deur die VvE opgelê is, gehandhaaf.

Faktore wat in uitsprake herhaaldelik voorkom, sluit in:

• hoe gereeld die inwoners verander;
• hoe die woonstel bemark word, en aan wie;
• of ekstra dienste gelewer word, soos skoonmaak of linne;
• of die huur kommersieel is in vergelyking met gewone verhuring in die gebied;
• of die eienaar die woonstel as deel van 'n groter portefeulje bestuur.

’n Ketting van vier maande lange verhurings aan opeenvolgende uitgewekenes kan steeds korttermyn-uitbuiting wees. Om die hele woonstel een keer aan een gesin te verhuur wat werklik daar woon, is normaalweg residensiële gebruik, selfs vir ’n vaste termyn. Die patroon tel, nie die individuele kontrak nie.

Los 'n munisipale permit die saak op?

Nee. Munisipale reëls is 'n aparte laag van publieke reg kragtens die Behuisingswet 2014 ( Huisvestingswet 2014 ) en die plaaslike behuisingsverordening, en 'n permit beskerm jou nie teen die VvE nie.

Munisipaliteite kan 'n permit vereis om 'n woning uit die behuisingsvoorraad te neem, dit in kamers te omskep of vir vakansieverhuring te gebruik, en die groter stede stel registrasienommers en naglimiete in. Die omgewingsplan kan die gebruik van 'n woning vir akkommodasie afsonderlik verbied. Jy kan elke permit besit en steeds deur die siviele hof, op versoek van die VvE, gelas word om verhuring te staak; 'n permissiewe akte help jou eweneens nie sonder 'n vereiste permit nie.

Twee ontwikkelings het die prentjie verskerp. Sedert 1 Januarie 2026 word verblyf ( logies ) teen die algemene BTW-koers van 21% in plaas van 9% belas. En sedert 20 Mei 2026 is EU-regulasie 2024/1028 oor data vir korttermynverhuringsdienste van toepassing: waar 'n registrasieskema bestaan, moet die nommer in die lys aangedui word, en platforms deel data oor gashere en besprekings met die owerhede.

Hoe handhaaf 'n VvE 'n verbod op korttermynverblyf?

In stappe: 'n skriftelike waarskuwing, dan die kontraktuele boete, dan tussentydse verligtingsprosedures indien nodig. Verenigings wat 'n stap oorslaan, betaal gewoonlik daarvoor in regskoste.

Die waarskuwing noem die bepaling van die akte of regulasies, beskryf die gedrag en stel 'n sperdatum. 'n Kontraktuele boete vereis 'n verbod wat reeds in die akte of die modelregulasies bestaan, en die prosedure in die regulasies moet gevolg gewees het. Ingevolge Artikel 6:94 BW kan 'n hof 'n boete verminder indien billikheid dit duidelik vereis.

Indien die verhuring voortduur, kan die VvE die voorlopige verligtingsregter ( voorzieningenrechter ) vra vir 'n bevel tot staking, gerugsteun deur 'n boete ( dwangsom ) per dag of per oortreding, gewoonlik binne weke. In ernstige gevalle laat die meeste modelregulasies die vergadering toe, na 'n skriftelike waarskuwing, om die eienaar of bewoner verdere gebruik van die woonstel te weier; howe hersien daardie maatreël noukeurig.

Die VvE moet konsekwent optree. Om korttermynverblyf deur drie eienaars vir jare te duld en dan teen die vierde op te tree, kan as strydig met redelikheid en billikheid betwis word (Artikel 5:130(1) BW). Indien die vereniging eerder passief bly, sien ons artikel oor wat u kan doen wanneer 'n VvE sy pligte versuim.

Wat loop jy as eienaar in gevaar?

Gewoonlik meer as die huurinkomste. 'n Interdik, daaglikse boetes, regskoste en gapings in versekeringsdekking kan vinnig swaarder weeg as wat die verhuring verdien.

Boupolisse wat deur verenigings uitgeneem word, kan dekking vir skade wat deur kommersiële gebruik veroorsaak word, uitsluit of beperk. Indien 'n brand of lek in 'n woonstel wat verhuur word, in stryd met die akte begin, kan die versekeraar dekking verminder of weier, wat die VvE en ander eienaars met 'n tekort laat. Ons oorsig van wie vir skade in 'n woonstelgebou betaal, verduidelik hoe daardie verliese verdeel word.

Huurreg voeg nog 'n laag by. 'n Verhuring wat werklik van korte duur is, val buite huurderbeskerming (Artikel 7:232(2) BW), maar daardie uitsondering word eng gelees. Sedert die Wet op Vaste-Termyn Huurkontrakte ( Wet vaste huurcontracten ) op 1 Julie 2024 in werking getree het, is vaste-termyn huurkontrakte vir selfversorgende wonings in beginsel nie meer moontlik nie. As jy verkeerd is oor die uitsondering, kan jy 'n huurder in die gesig staar wat nie maklik gevra kan word om te vertrek nie, en 'n VvE wat terselfdertyd beswaar maak. Die verpligtinge wat op 'n verhuurder rus, geld dan ten volle.

Waarop moet jy as woonsteleienaar let?

Lees die dokumente voordat u verhuur of koop. Kontroleer:

• die aanwysing van die eenhede en enige verbod op kommersiële gebruik in die akte van verdeling, beskikbaar by die Kadaster;
• watter modelregulasies van toepassing is, en of hulle 'n gebruikersverklaring vereis;
• die huisreëls en onlangse notules, om te sien watter beleid die VvE eintlik toepas;
• die munisipale permit, registrasienommer en naglimiete vir die adres;
• of die gebouversekering skade as gevolg van kommersiële gebruik uitsluit;
• of 'n betwiste VvE-besluit steeds binne die eenmaand-tydperk van Artikel 5:130(2) BW val.

Ons nota oor slaggate in Nederlandse eiendomsreg dek wat nog nagegaan moet word voordat u koop.

Wat moet jy as 'n VvE-raad nagaan?

Kry die dokumente in orde en handhaaf dit konsekwent. Kontroleer:

• of die akte 'n residensiële benaming of 'n verbod op kommersiële gebruik bevat wat korttermynverblyf dek;
• indien die akte swyg, of dit gewysig moet word, wat ingevolge Artikel 5:139 BW alle eienaars of 'n vier-vyfdes meerderheid van stemme benodig, gevolg deur 'n notariële akte;
• of die strafklousule en die prosedure daarvan in die regulasies gevolg is;
• of vergelykbare gevalle in die gebou dieselfde behandel word, en die beleid in die notule aangeteken word;
• of die gebouversekeraar in kennis gestel is van enige verandering van gebruik.

Waar verhoudings tussen eienaars verhard het, bereik bemiddeling dikwels meer as 'n hofverhoor.

Wat kan ons vir jou doen met korttermynverblyf in 'n VvE?

Ons adviseer eienaarsverenigings en woonsteleienaars oor die akte van verdeling en korttermynverhuring; sien ook ons ​​bladsye oor eiendomsadvokate en huurregsadvokate.

• Ons lees u verdelingsakte en modelregulasies en sê vir u of korttermynverblyf toegelaat word.
• Ons stel die waarskuwing of die reaksie op 'n VvE-waarskuwing op.
• Ons dien 'n petisie in of verdedig dit om 'n VvE-besluit nietig te verklaar binne die eenmaandperiode van Artikel 5:130 BW.
• Ons voer of verdedig tussentydse verligtingsprosedures oor korttermynverhuring en boetes.
• Ons berei 'n wysiging van die akte kragtens Artikel 5:139 BW saam met die notaris voor.

Opsomming

• Die verdelingsakte besluit of korttermynverblyf in jou gebou toegelaat word; huisreëls kan nie 'n nuwe verbod byvoeg nie.
• Howe kyk na die werklike gebruikspatroon: gereelde omset, kommersiële pryse en dienste dui op uitbuiting, nie op lewe nie.
• 'n Munisipale permit en 'n permissiewe akte is afsonderlike vereistes; jy benodig albei.
• 'n VvE handhaaf dit deur middel van 'n waarskuwing, 'n kontraktuele boete en, indien nodig, tussentydse verligtingsprosedures met daaglikse boetes.
• Om 'n VvE-besluit te betwis, het u een maand kragtens Artikel 5:130(2) BW.

Algemene vrae