Enigiemand wat die huurkontrak van hul kommersiële perseel wil beëindig, of wat beëindiging deur die verhuurder in die gesig staar, moet eers weet onder watter regime die huurkontrak val. Soos uiteengesit in die eerste deel van hierdie reeks, geld fundamenteel verskillende reëls vir 7:290 kommersiële ruimte (winkels, gasvryheid, handwerkondernemings) en vir 7:230a kommersiële ruimte (kantore, berging, oefenkamers). Daardie verskil is nêrens so deurslaggewend soos by beëindiging nie.
Vir 7:290 kommersiële ruimte kan die verhuurder die huurkontrak slegs op 'n volledige aantal statutêre gronde beëindig, en streng formele vereistes geld. Vir 7:230a kommersiële ruimte is die drempel vir die verhuurder baie laer: beëindiging is in beginsel vry van formele gronde en vereis geen rede nie. Hierdie artikel werk beide situasies uit.
Beëindiging van 7:290 kommersiële ruimte
Formele vereistes
Beëindiging van 7:290 kommersiële ruimte is onderhewig aan streng formele vereistes. Die beëindiging moet skriftelik geskied, óf per geregistreerde brief óf per lasbrief van 'n balju. Die minimum kennisgewingstydperk is een jaar. 'n Beëindiging wat nie aan hierdie vereistes voldoen nie, is nietig en het geen regskrag nie. Die huurkontrak gaan dan eenvoudig voort.
Die beëindiging moet aan die huurder gerig word voor die einde van die huidige huurperiode. Enigiemand wat te laat beëindig, sal sien dat die huurkontrak outomaties met die volgende termyn verleng word.
Gronde vir beëindiging vir die verhuurder
Die verhuurder van 7:290 kommersiële ruimte mag slegs op gronde wat die wet volledig lys, beëindig. Vir beëindiging aan die einde van die eerste termyn (die eerste vyf jaar) geld slegs twee gronde: die huurder gedra hom nie as 'n goeie huurder nie (volgehoue swak huurderskap), of die verhuurder benodig die gehuurde eiendom dringend vir persoonlike gebruik. Na die eerste termyn word 'n derde grond bygevoeg: die afweging van die verhuurder se belange in beëindiging teenoor die huurder se belange in voortsetting, waarin die verhuurder 'n dwingende belang moet aantoon.
Vir 'n gedetailleerde bespreking van die individuele gronde vir beëindiging en die regspraak daaroor, verwys ons na die artikel 'Kommersiële Huur (7:290 DCC): Beskerming en Gronde vir Beëindiging van Kleinhandelruimte' elders op hierdie webwerf.
Die huurder wat wil verleng
Die huurder van 7:290 kommersiële ruimte wat die beëindiging ontvang, maar wil bly, moet binne ses weke na ontvangs van die beëindiging skriftelik beswaar maak. Indien hulle dit nie doen nie, eindig die huurkontrak op die kennisgewingdatum. Indien hulle beswaar maak, moet die verhuurder die beëindiging by die subdistrikshof indien. Slegs indien die hof die beëindiging toestaan, eindig die huurkontrak. Tot dan duur die ooreenkoms voort.
Beëindiging van 7:230a kommersiële ruimte
Die hoofreël: ontslag sonder gronde
Vir 7:230a kommersiële ruimte is die wet baie meer toegeeflik teenoor die verhuurder. Die huurkontrak eindig na beëindiging, met inagneming van die kennisgewingstydperk wat in die kontrak ooreengekom is, of in die afwesigheid daarvan die statutêre termyn. 'n Grond vir beëindiging is nie nodig nie. Die verhuurder hoef nie te verduidelik waarom hulle wil beëindig nie. Die huurder het in beginsel geen reg op voortsetting nie.
Beskerming teen uitsetting: uitstel via die hof
Alhoewel die huurder van 7:230a kommersiële ruimte geen reg het op verlenging van die huurkontrak nie, het hulle wel 'n reg op beskerming teen uitsetting. Dit beteken die volgende: nadat die huurkontrak beëindig is en die verhuurder kennis gegee het van uitsetting, kan die huurder die subdistrikshof binne twee maande na die uitsettingsdatum versoek om die uitsettingstydperk te verleng. Die hof weeg die belange van beide partye op. Die maksimum verlenging is een jaar per versoek, met 'n totale maksimum van drie jaar.
Beskerming teen uitsetting is dus nie 'n reg op voortgesette genot van die huurkontrak nie, maar bloot uitstel. Nadat die maksimum termyn verstryk het, moet die perseel ontruim word.
Vroeë beëindiging en die rol van breekopsies
Vir beide 7:290 en 7:230a kommersiële ruimtes kan die kontrak 'n breekklousule bevat: 'n kontraktuele bepaling wat die partye die reg gee om die huurkontrak voortydig te beëindig. Vir 7:290 kommersiële ruimtes moet so 'n klousule proporsioneel wees tot die beskerming wat die wet aan die huurder bied; 'n bepaling wat die verhuurder effektief die reg gee om te eniger tyd te beëindig, kan bots met die verpligte karakter van die regime.
Enigiemand wat 'n breekklousule gebruik, moet aan die presiese prosedurele vereistes voldoen: die korrekte termyn, die korrekte vorm (geregistreer of per lasbrief), en die korrekte datum waarop beëindiging gegee word. Een dag te laat beteken dat die beëindiging geen effek het nie en die huurkontrak duur voort vir die volgende tydperk.
Stilswyende hernuwing is eweneens 'n aandagspunt. Indien die huurkontrak verstryk en geeneen van die partye beëindig nie, word die ooreenkoms in die meeste gevalle stilswyend hernu vir die duur van die oorspronklike tydperk of vir 'n onbepaalde termyn, afhangende van die kontrakbewoording. Gaan betyds na of hernuwing verlang word.
Algemene foute in ontslag
In die praktyk sien ons herhalende foute in die beëindiging van kommersiële persele:
- Te laat beëindiging, sodat die kennisgewingstydperk van een jaar oorskry word en die huurkontrak outomaties vir die volgende termyn voortduur.
- Beëindiging sonder die wetlik vereiste vorm (per gewone e-pos of telefoon in plaas van per geregistreerde brief of lasbrief), wat die beëindiging nietig maak.
- As 'n verhuurder, beëindiging sonder 'n erkende grond vir 7:290 kommersiële ruimte, waarna die huurder die subdistrikshof aanhangig maak en die beëindiging nietig verklaar word.
- As huurder, versuim om betyds beswaar te maak teen 'n beëindiging van 7:290 kommersiële ruimte, sodat die reg op voortsetting verval.
- Vergeet van die afleweringsverpligting: selfs al is die beëindiging geldig, kan die huurder aanspreeklik wees vir skade wat veroorsaak word deurdat die perseel nie in die kontraktueel ooreengekome toestand terugbesorg word nie.
- Vir 7:230a kommersiële ruimte, wat die twee maande periode vir die indiening van 'n versoek om beskerming teen uitsetting mis, waarna daardie reg definitief verval.
Gevolgtrekking
Beëindiging van kommersiële persele lyk eenvoudig, maar by nadere ondersoek het dit tallose formele en substantiewe slaggate. Of jy nou 'n huurder of 'n verhuurder is: 'n fout in die prosedure kan lei tot 'n voortgesette huurverhouding wat jy nie wil hê nie, of tot die verlies van beskermende regte wat jy kon gebruik het. Kontroleer altyd die sperdatums, die vereiste vorm en die toepaslike regime betyds voordat jy 'n beëindiging stuur of ontvang.
Die huurkontrakprokureurs van Law & More u bystaan in alle fases van 'n beëindigingsprosedure, van die eerste brief tot enige verrigtinge voor die subdistrikshof. Kontak ons vir 'n gesprek sonder enige verpligting.
Algemene vrae
Hoe lank is die kennisgewingstydperk vir kommersiële persele?
Vir 7:290 kommersiële ruimte is die statutêre minimum kennisgewingstydperk een jaar. Die beëindiging moet skriftelik per geregistreerde brief of 'n lasbrief van die balju geskied. Vir 7:230a kommersiële ruimte geld die termyn wat in die kontrak ooreengekom is; daar is geen statutêre minimum nie.
Kan 'n verhuurder die huurkontrak van 'n winkel eenvoudig beëindig?
Nee. Vir 7:290 kommersiële ruimte mag die verhuurder slegs op gronde wat volledig in die wet gelys word, soos dringende persoonlike behoefte of volgehoue swak huurkontrak, beëindig. 'n Beëindiging sonder 'n erkende grond het geen regsgevolg nie.
Wat is beskerming teen uitsetting kragtens 7:230a?
Na beëindiging van die huurkontrak kan die huurder van 7:230a kommersiële ruimte die subdistrikshof versoek om die uitsettingstydperk te verleng. Hierdie versoek moet binne twee maande vanaf die kennisgewing van die uitsettingsdatum ingedien word. Die maksimum verlenging is altesaam drie jaar.
Wat is 'n breekklousule in 'n huurkontrak?
'n Breekklousule is 'n kontraktuele bepaling wat een of beide partye die reg gee om die huurkontrak voortydig te beëindig. Vir 7:290 kommersiële ruimte moet sulke klousules in ooreenstemming wees met die verpligte statutêre beskerming van die huurder.
Meer uit hierdie reeks oor kommersiële huurreg
Hierdie artikel is deel van ons driedelige reeks oor kommersiële huurreg. Lees ook die ander dele:
